Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда недвижимого имущества в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор аренды недвижимого имущества с коммунальными платежами представляет собой юридический документ, регулирующий отношения между арендодателем и арендатором. В 2023 году такой договор становится особенно актуальным, так как в условиях роста коммунальных платежей и инфляции стороны стремятся установить четкие правила оплаты и использования недвижимости.
Обязательные элементы договора аренды недвижимости с коммунальными платежами
1. Сведения об арендодателе и арендаторе: Договор аренды недвижимости с коммунальными платежами должен содержать полное наименование и юридический адрес арендодателя и арендатора. Также следует указать контактные данные сторон, включая телефоны и электронные адреса, для удобства взаимодействия.
2. Описание недвижимого имущества: Договор должен содержать точное и подробное описание нежилых помещений, зданий или сооружений, предметом аренды, указывая направление и площадь объекта. При необходимости можно приложить план помещения или фотографии для наглядности.
3. Срок аренды и условия продления: В договоре следует указать срок аренды, начиная от даты начала и заканчивая датой окончания. Также необходимо обозначить условия продления договора, указывая возможность и порядок его продления при согласии сторон.
4. Сумма арендной платы и порядок ее оплаты: В договоре необходимо указать сумму арендной платы, включая коммунальные платежи, а также порядок ее оплаты. Возможны варианты ежемесячной, ежеквартальной или ежегодной оплаты. Также можно предусмотреть условия индексации арендной платы в случае изменения курса валюты или инфляции.
5. Права и обязанности арендодателя и арендатора: Договор должен содержать полный перечень прав и обязанностей арендодателя и арендатора. Например, арендатор обязан своевременно оплачивать арендную плату и коммунальные платежи, поддерживать помещение в исправном состоянии и т.д. Арендодатель в свою очередь обязан предоставлять помещение в соответствии с договором и обеспечивать его безопасность.
6. Ответственность сторон: В договоре следует установить ответственность сторон за нарушение своих обязательств. Например, арендатор может нести ответственность за повреждение нежилого помещения, арендодатель может нести ответственность за несвоевременное предоставление услуг по коммунальным платежам.
7. Прочие условия: В договоре можно предусмотреть и другие условия, связанные с арендой недвижимости с коммунальными платежами. Например, условия о праве арендатора на подселение, условия о рекламе и вывесках, условия о расторжении договора и т.д. Все такие условия должны быть однозначно и четко сформулированы.
Обязательные элементы договора аренды недвижимости с коммунальными платежами являются основой для заключения взаимовыгодного и юридически обоснованного соглашения между арендодателем и арендатором. Наличие всех необходимых элементов позволяет избежать недоразумений и споров в будущем.
Прекращение договора аренды недвижимости с коммунальными платежами
Прекращение договора аренды недвижимости с коммунальными платежами является важным этапом заключения и окончания арендного соглашения. Вся ответственность по уплате коммунальных платежей лежит на арендаторе, и их своевременное уплаты является обязательным условием договора аренды.
Кроме этого, договор аренды может быть прекращен по различным причинам, таким как неисполнение арендатором своих обязательств, нарушение условий договора, неуплата арендной платы и коммунальных платежей в установленные сроки.
В случае прекращения договора аренды недвижимости с коммунальными платежами, арендатор обязан уведомить арендодателя о своем намерении расторгнуть договор. Такое уведомление должно быть сделано в письменной форме и доставлено арендодателю не позднее чем за 30 дней до фактической даты прекращения договора.
В случае прекращения договора аренды недвижимости с коммунальными платежами, арендодатель имеет право провести проверку коммунальных платежей и состояния недвижимости перед возвратом залога или страхового депозита. В случае выявления задолженности по коммунальным платежам, арендодатель вправе удержать соответствующую сумму из залога или страхового депозита.
Прекращение договора аренды недвижимости с коммунальными платежами должно быть проведено в соответствии с законодательством и условиями договора. Обе стороны обязаны соблюдать процедуру прекращения договора, арендатор должен освободить арендуемое помещение и передать его в том же состоянии, в котором оно было получено, за исключением нормального износа.
В случае неправомерного прекращения договора аренды недвижимости с коммунальными платежами, сторона, которая прекратила договор без уважительных причин или вопреки условиям договора, может быть привлечена к материальной ответственности и возмещению убытков другой стороне.
Пояснения и уточнения
Если предприниматель хочет иметь дело с недвижимостью, ему следует открыть бизнес по непосредственным операциям в этой сфере либо предоставлять посреднические услуги – как по собственной, так и по арендованной недвижимости.
Какая бизнес-деятельность законна в сфере недвижимости?
- агентская;
- брокерская;
- арендодательская;
- посредническая.
Осуществлять эту деятельность бизнесмен вправе при одной или нескольких из возможных операций с недвижимостью:
- покупке;
- продаже;
- сдаче внаем;
- оценивании;
- страховании;
- работе с базой данных о владельцах недвижимости;
- подборе доверенных лиц.
Технический план для регистрации договора аренды части
Для регистрации и кадастрового учета долгосрочного договора аренды части помещения требуется изготовление технического плана. Согласно Приказу МЭР № 953 технический план представляет собой совокупность сведений об объекте недвижимости, сведения от кадастрового инженера, а также дополнительных документов, на основании которых технический план изготовлен. Еще с 2017 года основанием для изготовления техплана на часть объекта для аренды является сам договор аренды. Он в виде скан-копии прикрепляется в технический план. Получение такого электронного документа обязательно.
Техплан изготавливает кадастровый инженер, имеющий квалификационный аттестат. Для оформления технического плана изучается договор аренды, запрашиваются кадастровые сведения. Также инженер проведет обследования на месте, перенесет границы части помещения в схему технического плана. Кадастровые инженеры Смарт Вэй выполнят все необходимые работы максимально быстро, в строгом соответствии с Приказом № 953. Заполненный технически план будет выдан на диске.
Продление договора аренды – нужна ли госрегистрация
21.05.2019
Вопрос:
Стороны в доп соглашении к договору аренды недвижимого имущества, заключенному на срок 11 мес, указали, что договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях, если ни одна из сторон за месяц до истечения срока действия договора не возразила против (при этом указаны точные даты, составляющие 2 периода по 11 мес.). Подлежит в данном случае договор аренды регистрации?
Ответ:
Если договор заключен на срок менее года (например, на 11 месяцев), а потом продлен на такой же срок (еще на 11 месяцев), то фактический срок договора уже становится больше года. Но регистрация и в этом случае не требуется.
В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В данном случае договор аренды недвижимости заключен на 11 месяцев, поэтому он государственной регистрации не подлежит.
Относительно условия о том, что по истечении срока аренды договор автоматически пролонгируется на 11 месяцев, отметим следующее.
При этом согласно п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.
2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продлении договора аренды, заключенного на срок менее 1 года (11 месяцев), на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются фактически новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.
- Применяя данные разъяснения в указанном случае, следует считать, что договор не считается заключенным на 22 месяца — он заключен на 11 месяцев и после пролонгации отношения сторон регулируются новым договором аренды на 11 месяцев.
- В обоснование указанной позиции Президиум ВАС РФ отметил, что при продлении договор аренды не подлежит государственной регистрации, если срок продления (срок аренды по новому договору) составляет менее одного года, то есть срок нового договора может быть не равен сроку предыдущего договора аренды, однако он должен быть менее 1 года.
- Данная позиция подтверждается судебной практикой.
ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 06.02.2007 N Ф08-116/2007-70А указал, что продление срока действия договора аренды является новым договором аренды.
Что такое договор аренды на часть нежилого помещения
Договоры аренды нежилого помещения или их частей можно заключать между юр. лицами, ИП, физ. лицами.
Аренда – это гражданская сделка, по которой объект или его часть передаются во временное пользование другому лицу за плату.
С принятием Закона № 218-ФЗ была официально подтверждена возможность ставить на временный учет часть помещений, зданий или сооружений, тогда как ранее эта практика была неоднозначной.
Вот самые важные моменты, которые нужно учитывать для заключения договора аренды:
- чаще всего в аренду сдаются части помещений в торговом центре, объектах коммерческой недвижимости;
- чтобы заключить договор на часть помещения, не обязательно ограждать ее конструкциями или стенами (например, для передачи части для офиса или под торговую точку можно установить временную перегородку, прилавок);
- границы и площадь части помещения нужно описать в договоре между физическими или юридическими лицами, ИП;
- часть помещения сохраняет то же целевое назначение, что и основной объект (например, на этаже в большом торгом центре можно выделить несколько мест под прилавки, вендинговые аппараты, банкоматы);
- все условия договора определяются сторонами (ответственность, состояние помещения, размер платы и т.д.).
Договор аренды нежилого помещения заключается между собственником и арендатором, регистрируется через Росреестр при сроке действия от 1 года.
Целью аренды части объекта обычно является ведение коммерческой деятельности. Назначение, по которому можно использовать арендуемую часть, описывается в договоре.
Размер арендной платы и меры ответственности определяется по согласованию между сторонами.
Извещение о проведении аукциона по продаже права заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Могилева 12 сентября 2023 года
|
№ |
Предмет аукциона (наименование объекта, его местонахождение, арендуемая площадь, кв.м.) |
Начальная цена продажи, бел. руб., к. |
Характеристика объекта |
Условия аукциона |
Коэффициент к базовой ставке арендной платы* |
|---|---|---|---|---|---|
|
1 |
Право заключения договора аренды изолированного помещения по б-ру Непокоренных, 33 (инвентарный номер изолированного помещения |
48р.17 к. |
Помещение расположено на 1 этаже 9-этажного здания 1981 г. постройки. Стены – кирпичные, перегородки – кирпичные; перекрытия – железобетонное; полы – плиточные, проемы оконные – двойные, дверные – металлические. Имеется отопление; электроснабжение отключено, требуется последующий монтаж за счет средств арендатора. |
для использования под цели, не противоречащие санитарным, противопожарным и техническим требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям, не ухудшающие условия проживания жильцов |
2,0 |
|
2 |
Право заключения договора аренды части изолированного помещения по пр-ту Мира, 29-102 (инвентарный номер изолированного помещения |
723р.66 к. |
Помещение расположено на 1 этаже 10-этажного жилого дома 1972г. постройки. Стены – кирпичные; перегородки – кирпичные; перекрытия – плита железобетонная; полы – плитка, плита мозаично-бетонная; проемы оконные – ПВХ профиль, дверные – деревянные, металлические. Имеется центральное отопление, система электроснабжения. |
под цели, не противоречащие санитарным, противопожарным и техническим требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям, расположенным в жилых домах, не ухудшающие условия проживания жильцов |
1,5 |
Спрос: резкое падение
Спрос на аренду в столице с начала года до конца августа был невысоким. В последней декаде августа и в сентябре спрос вырос на 35% относительно весеннее-летних значений, напоминает Елена Лапшина. Традиционный высокий осенний сезон обрушился в конце сентября в связи с частичной мобилизацией.
В октябре спрос на арендные квартиры сократился по сравнению с сентябрьскими показателями примерно на 40%. Обычно эта разница составляет 10–12%, отмечает Екатерина Бережнова.
К концу ноября потенциальный спрос на аренду квартир в Москве оказался почти в два раза меньше, чем в ноябре прошлого года. До конца года спрос увеличиваться не будет: зимой на рынке активность арендаторов не повышается, прогнозирует Оксана Полякова.
В состоянии неопределенности взяли паузу и арендаторы элитных квартир и апартаментов. На спрос в сегменте элитного жилья повлиял отъезд части платежеспособных клиентов из страны и отток иностранных арендаторов.
В III квартале 2022 года совокупное количество запросов по аренде оказалось почти вдвое ниже, чем в III квартале 2021-го. По предварительным итогам 2022-го суммарное количество обращений за 12 месяцев и объем сделок могут оказаться на 40% ниже аналогичных показателей прошлого года, предполагает Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group (ex-Knight Frank Russia).
Ставки аренды: как кардиограмма
С начала года ставки на рынке аренды Москвы сокращались, достигнув минимума в июне: «однушки» подешевели за полгода на 13% (с 50,5 до 43,9 тыс. рублей в месяц), «двушки» — на 21% (с 90,9 до 72,1 тыс. рублей), «трешки» — на 15% (со 158,3 до 135,3 тыс. рублей), свидетельствуют данные Циан.Аналитики.
«График ставок аренды в этом году напоминал кардиограмму, — соглашается Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. — Падение цен можно было отметить в марте и апреле, в летние месяцы, в начале октября».
Во время активного сезона ставки ненадолго подросли, но уже с октября вслед за сокращением спроса и ростом объема предложения вновь взяли курс на снижение.
СТАВКИ
В ноябре 2022 года однокомнатную квартиру в Москве можно снять за 45,1 тыс. рублей в месяц, двухкомнатную — за 72 тыс. рублей, трехкомнатную — за 126,9 тыс. рублей. По сравнению с началом года сегодня ставки снизились на 11% для «однушек», на 21% — для «двушек», на 20% — для «трешек».
В Санкт-Петербурге ставки аренды в начале года были довольно высокие, что было связано с выросшими ценами жилья на первичном рынке. К весне и лету спрос упал, количество предложений возросло, цены тоже снизились, утверждает Катерина Соболева.
Сегодня в Санкт-Петербурге можно снять в аренду студию по цене от 16–23 тыс. рублей, однокомнатную квартиру — за 20–30 тыс. рублей, двухкомнатную — за 25–35 тыс. рублей, трехкомнатную — за 35–55 тыс. рублей (ко всем вариантам еще добавляются коммунальные услуги).
Снижение ставки аренды зависело от класса жилья и самого объекта. Больше всего ставки сократились по тем объектам, которые раньше сдавались посуточно, а затем перешли в долгосрочную аренду, уточняет Юлия Дымова. Дело в том, что собственники таких квартир часто выставляли их в долгосрочную аренду сначала по завышенной ставке — желающих было немного. Поэтому собственнику приходилось корректировать цену, приводить ее в соответствие с рынком.
Аренда имущества государственной и муниципальной собственности
Кроме того, нужно понимать, что назначить арендную плату ниже той, что была определена на торгах, нельзя ни в коем случае. Это может быть оспорено в судебном порядке, если на муниципальное имущество были другие претенденты. Однако документы о конкурсе порой содержат порядок, через который производится пересчет цены в большую сторону. Разумеется, претенденты должна быть ознакомлены с ним, так как происходит это по согласию сторон.
- Сначала проверяется соблюдение условий, изложенных в конкурсной документации, и требований, предъявляемых к заявителю.
- На отдельном заседании оцениваются содержащиеся в заявках предложения по заключению договора аренды государственного имущества и выбираются самые выгодные.
В то же время ГлавУпДК при МИД России предлагает вашему вниманию информацию об аукционах по аренде федерального имущества — т.е. находящегося в собственности государства Секрет заключается в том, что государственные объекты нежилой недвижимости практически не попадают в базы данных агентств недвижимости. По этой причине многие просто не знают, что возможность получить в аренду объект по более низкой цене существует. Следует также различать аренду федеральной недвижимости от аренды недвижимости, полученной в ходе аукциона по аренде муниципального помещения.
Обратите внимание! Если есть только один участник конкурса, претендующий на указанное помещение (или иное муниципальное имущество), то договор будет заключен с ним без проведения торгов. Это правило идет вразрез со стандартными требованиями гражданского законодательства. Ст. 447 ГК РФ, например, говорит о том, что торги, в которых участвует лишь один претендент, считаются несостоявшимися.
На основании п.1 ст.146 НК РФ услуги по аренде государственного имущества являются объектом налогообложения НДС. В том случае, когда договор заключен с казенным, бюджетным или автономным учреждением, обязанность по уплате налога лежит на арендодателе. Арендатор должен перечислить оговоренный ежемесячный платеж, включая НДС, а учреждение обязано рассчитаться с бюджетом.
Что нужно отражать в отчетности?
В бухгалтерской (финансовой) отчетности организации подлежит раскрытию с учетом существенности:
а) характер деятельности организации, связанной с договорами аренды;
б) проценты, начисленные на задолженность по арендным платежам;
в) основание и порядок расчета процентной ставки;
г) допущения, использованные при определении переменных арендных платежей;
д) доходы и расходы, относящиеся к переменным платежам, которые не учитываются при оценке задолженности по аренде;
е) затраты, связанные с произведенными улучшениями предмета аренды, и порядок их компенсации;
ж) потенциальные денежные потоки, обусловленные договором аренды до даты предоставления предмета аренды;
з) ограничения использования предмета аренды, обусловленные договором аренды (в частности, необходимость соответствия определенным финансовым показателям);
и) иная информация о влиянии договоров аренды на финансовое положение организации, финансовые результаты ее деятельности и движение денежных средств, необходимая пользователям бухгалтерской (финансовой) отчетности для принятия экономических решений.
При этом важно обратить внимание на переходные положения стандарта. Стандарт обязателен к применению, начиная с бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2022 год. Организация может принять решение о применении настоящего Стандарта до указанного срока. Такое решение подлежит раскрытию в бухгалтерской (финансовой) отчетности организации.
Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
Сдача в аренду нежилых помещений
Если имущество приносит доход, оно облагается налогом. Сроки внесения денежных средств и порядок осуществления расчетов напрямую зависит от статуса налогоплательщика. Если расчет осуществляется по УСН с дополнительными страховыми взносами, размер отчисления в пользу государства составит 6% от суммы арендной платы. Подобное правило применяется в отношении ИП. Разбираясь, может ли физ лицо сдать помещение, удастся выяснить, что подобная возможность присутствует. Однако гражданину предстоит заплатить 13% НДФЛ с оплатой единожды. Правила отражены в статье 208 НК РФ. Если гражданин уклоняется от уплаты налогов, его привлекут к уголовной ответственности или наложат административный штраф.
Правило, которым регулируется аренда нежилого помещения у физического лица, в российском законодательстве отсутствует. Составляя договор, необходимо опираться на положения главы 34 ГК РФ. Нормативно-правовой акт содержит общие сведения о предоставлении имущества в аренду.
Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
Зачем регистрировать договор аренды?
Если срок действия договора аренды составляет двенадцать месяцев и больше, такой документ нужно зарегистрировать в Росреестре. Закон не указывает, сколько на это даётся времени: в теории, зарегистрировать долгосрочный договор можно даже за месяц до истечения его срока действия. Никаких санкций за задержку не предусмотрено. Зачем, в таком случае, это делать?
Сам по себе договор регулирует отношения между двумя сторонами: съёмщиком и арендодателем. Если между ними возникнут разногласия, они смогут опереться на текст документа, чтобы доказать свою позицию в суде. Но как только в диспуте появляются третьи лица — например, новый владелец помещения или налоговая — незарегистрированный договор уже ничем помочь не сможет. Государственная регистрация наделяет документ дополнительной юридической силой, которая особенно важна для арендатора: отметка Росреестра укрепляет его положение и защищает от внезапных выселений или других проблем.
Проблемы с регистрацией и как их решить
Проблема. Росреестр приостановил регистрацию, потому что владелец объекта запретил проводить её без своего участия.
Решение. Владельцу объекта нужно направить в Росреестр специальное заявление, чтобы снять запрет.
Проблема. Росреестр приостановил регистрацию на срок до трёх месяцев и выслал соответствующее уведомление.
Решение. Обычно такое случается, когда в пакете бумаг отсутствует какой-либо важный документ — например, согласие супруга или решение общего собрания учредителей ООО о заключении крупной сделки. Чтобы решить проблему, нужно получить недостающие документы и направить их в Росреестр в указанный срок.
Проблема. Не хватает трёх месяцев для того, чтобы собрать все документы или разобраться со всеми нюансами.
Решение. Если выделенного Росреестром времени недостаточно, можно подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев.