Признание договора аренды недействительным судебная практика арбитраж

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание договора аренды недействительным судебная практика арбитраж». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В российское законодательство введен международно-правовой принцип эстоппель: в соответствии с п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки рассматривается через призму оценки добросовестности заявителя. В случае если он действовал недобросовестно, к примеру создавая у других лиц представление о действительности совершенного соглашения, это заявление утрачивает свое юридическое значение.

Особенности недействительности договоров

Применительно к договорам ст. 431.1 ГК РФ вводит некоторые особенности для предпринимательских договоров:

1. Участник договора, принявший добросовестное исполнение другого участника, но не выполнивший свою обязанность, не может заявлять требование о признании договора недействительным (кроме случаев, указанных в ст. 173, 178, 179 ГК РФ). См. пример в судебной практике — постановление АС СКО от 04.02.2016 № Ф08-9628/2015.
2. Стороны вправе соглашением, не затрагивающим интересы третьих лиц и публичные интересы, определить последствия состоявшегося признания судом договора недействительным, отличающиеся от общих последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ. Эта норма пока не нашла широкого применения в практике. Кроме того, не вполне понятно, что именно здесь имел в виду законодатель. Возможно, мировое соглашение.

Кроме того, допускается установление в нормах о договорных видах иных правил. Например, в соответствии со ст. 566, 663 ГК РФ двухсторонняя реституция применяется к договору аренды предприятия, если не нарушаются интересы кредиторов сторон договора, других лиц и общественные интересы.

В практике встречаются споры, связанные с оспариванием расторгнутых договоров. Об этом см. подробнее в нашем материале Признание расторгнутого договора недействительным.

Примеры применения исков

В судах общей юрисдикции чаще всего рассматривают иски о признании недействительными договоров:

• в сфере недвижимости: купля-продажи, дарение доли — чаще всего для ухода от налогов;
• займа, кредита и залога — попытки вывести часть имущества из общей долевой собственности, например, при расторжении брака; соглашения с микрофинансовыми организациями;
• совершенных с помощью обмана — сообщение ложных сведений страховой компании при страховании жизни и здоровья;
• отдельных положений договоров, ущемляющих права гражданина, по сравнению с установленными законом.

В арбитражных судах часто рассматриваются дела по признанию недействительными:

• договоров аренды;
• купли-продажи имущества юридического лица и процентных займов в процессе банкротства или ликвидации юридических лиц;
• контрактов, заключенных с нарушением положений закона № 223-ФЗ, без соблюдения закупочных процедур и размещения информации о закупке, в ущерб интересов юридического лица;
• контрактов, заключенных от имени юридического лица представителями с ограниченными полномочиями;
• соглашений об уступке права требования.

По официальным статистическим данным арбитражных судов, признание сделки незаконной происходит в менее чем 50% от рассмотренных дел этой категории.

Несогласованность предмета аренды

Для аренды существенными условиями являются:

• объект;
• размер арендной платы (в некоторых случаях);
• выкупная цена (для договоров об аренде недвижимости с правом выкупа).

Условие о предмете не будет считаться согласованным, если из текста договора невозможно точно определить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чаще всего так происходит, если объект аренды описан недостаточно.

Но если имущество уже передано, вряд ли суд признает договор незаключенным по этому основанию (п. 15 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Заявление о незаключенности будет противоречить принципу добросовестности, так как объективно:

• арендодатель знал, какое имущество он передает;
• арендатор принял имущество и пользовался им без замечаний.

Когда можно оспорить договор аренды?

Давайте разбираться с основаниями оспаривания договора аренды. Начать процесс, используя различные основания признания договора аренды недействительным, может любая из сторон или третье лицо (заинтересованное) в тех случаях, когда:

• не соблюдаются условия, прописанные в договоре, требованиям закона
• соглашение было заключено с лицами, не имеющими права подтверждать правомочность подобных сделок
• сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности
• сделка, совершенная гражданином, ограниченным судом в дееспособности
• сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
• договор был подписана вследствие обмана (заблуждения) или по принуждению
• не исключена возможность оспаривания договора аренды в связи с нарушением принципов добросовестности по ст. 10 ГК РФ
• отсутствие преимущественного права на заключение договора аренды без проведения торгов
• признание торгов недействительными (ч. 2 ст. 449 ГК РФ)
• по иному основанию, которое можно будет определить на консультации с нашим адвокатом

В каком суде оспаривать договор аренды?

Поскольку договор аренды является возмездным и предполагает получение выгоды одной из сторон в случае его расторжения, подобные дела требуют серьезного разбирательства. Учитывая то, кто является по договору аренды сторонами определяется судебная инстанция, которая будет разрешать спор.

• если сторонами выступают граждане (например, договор аренды жилого помещения у собственника-гражданина или компании, которая оказывает услуги сдачи жилья), то споры будут разрешаться в суде общей юрисдикции по адресу нахождения ответчика;
• если сторонами выступают предприниматели или организации (например, аренда офиса или склада в коммерческих целях), то споры будут разрешаться в арбитражном суде, также по адресу ответчика, который легко проверить через официальный сад налогового органа, предоставляющий в реальном времени сведения о регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Несогласованность предмета аренды

Для аренды существенными условиями являются:

• объект;
• размер арендной платы (в некоторых случаях);
• выкупная цена (для договоров об аренде недвижимости с правом выкупа).

Условие о предмете не будет считаться согласованным, если из текста договора невозможно точно определить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чаще всего так происходит, если объект аренды описан недостаточно.

Но если имущество уже передано, вряд ли суд признает договор незаключенным по этому основанию (п. 15 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Заявление о незаключенности будет противоречить принципу добросовестности, так как объективно:

• арендодатель знал, какое имущество он передает;
• арендатор принял имущество и пользовался им без замечаний.

Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?

Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).

В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).

Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:

• суммы прописью и цифрами в тексте договора не совпадают;
• договор исполнялся, но платежи вносились в разном размере, при этом их размер не совпадал с указанными в договоре суммами.

Ведение судебных дел.

Судебные юристы

У каждого из нас в определенный момент времени возникает необходимость в юридических услугах. При этом хочется, чтобы оказывающие услуги юристы были адекватными, знали свое дело, обладали нужным опытом и знаниями, были образцом клиентоориентированности и при этом недорогие. Как правило, есть мнение, что дешевые услуги априори некачественные, а дорогие хоть может и высококлассные, но ведь не всегда такие нужны в каждом возникающем деле.

Поэтому подходит вариант средний.

Не сильно дешевый, но и не дорогой.

Как кроме цены выбирать юриста непонятно. Поэтому подойдет вариант «спроси знакомых» (он же сарафанное радио), посмотреть кто и с кем работал ранее, посмотреть кто находится рядом. Затем можно посмотреть на опыт, знания, практику (всегда хочется максимально большое количество подходящего опыта).

Затем можно обратить внимание на рекомендации других клиентов, публикации в профильных изданиях, выступления на конференциях, наличие команды юристов.

Последствия нарушения правил предоставления земельных участков: в случае признания договора недействительным расходы застройщика не будут компенсированы

22 сентября на сайте Высшего Арбитражного Суда РФ было опубликовано Постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2012 N 2683/11 (далее — Постановление) по делу о взыскании убытков, понесенных хозяйственным обществом в результате расторжения договора аренды земельного участка.

Спор возник в связи с тем, что арбитражный суд признал недействительным договор аренды земельного участка, заключенный между хозяйственным обществом (далее — истец, арендатор) и муниципальным образованием (далее — ответчик, арендодатель). Основанием для такого решения стало то, что арендодатель не исполнил требований земельного законодательства в отношении передачи участка в аренду для жилищного строительства. В частности, не проводился аукцион, а участок был обременен правами третьих лиц.

Также арбитражный суд указал, что ненормативные акты, на основании которых был заключен договор аренды, приняты в нарушение норм Гражданского и Земельного кодексов, регламентирующих правила передачи земельных участков для жилищного строительства.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском о взыскании убытков, которые, по его мнению, он понес в результате признания договора аренды земельного участка недействительным. Арендатор полагал, что они были вызваны исполнением обязанностей, возложенных на него актами администрации (в частности, распоряжением о предварительном согласовании места строительства объекта недвижимости). Расходы арендатора включали в себя арендную плату, затраты на формирование земельного участка и на подготовку к осуществлению строительства.

Суды всех трех инстанций в удовлетворении требований отказали, указав на то, что расходы истца, которые он рассматривает как убытки, являются по сути расходами по осуществлению коммерческой деятельности. Суды исходили из отсутствия прямой причинно-следственной связи между выдачей разрешительных документов, принятием органом местного самоуправления ненормативных правовых актов, противоречащих законодательству, и затратами арендатора.

Истец обратился в Президиум ВАС РФ, который рассмотрел надзорную жалобу и поддержал позицию судов нижестоящих инстанций. Судебные акты этих судов он оставил без изменений, а жалобу — без удовлетворения.

Как указано в Постановлении, процедура отвода и предоставления земельного участка под жилищное строительство была инициирована истцом. Она совершалась администрацией с нарушением порядка, установленного земельным законодательством. Арендатор, в интересах которого администрация выносила соответствующие ненормативные акты, не мог не знать о том, что его действия и действия администрации нарушают законодательство.

Таким образом, истец не мог не осознавать неправомерности своих действий, а сам по себе факт наличия убытков не дает основания для их возмещения.

Однако истец не лишен права обратиться с самостоятельным иском к администрации о возврате денежных средств или иного имущества, полученных ею без установленных законом оснований (гл. 60 ГК РФ).

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с толкованием, содержащимся в Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

Отметим, что в судебной практике по данному вопросу ранее существовало две позиции. В некоторых случаях суды принимали решения, сходные с рассмотренным выше (см., например Постановление ФАС Уральского округа от 23.09.2011 N Ф09-5884/11 по делу N А60-46054/2010). В других случаях убытки предпринимателей, вкладывавших денежные средства в освоение земельных участков до признания договора аренды недействительным, были компенсированы (см, например, Постановление ФАС Уральского округа от 05.09.2011 N Ф09-5561/11 по делу N А60-37212/2010).

Последствия недействительности

При недействительности каждая сторона возвращает все полученное по сделке, а в случае невозможности возмещает его стоимость (двусторонняя реституция). Закон предусматривает ряд пояснений, учитываемых при признании договора недействительным, последствия применяются судом после вынесения решения о ничтожности в следующем порядке:

1. В интересах гражданина, недееспособного вследствие психического расстройства, сделка признается судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина (п. 2 ст. 171 Гражданского кодекса РФ).
2. Дееспособная сторона возмещает недееспособной стороне и понесенный реальный ущерб, если дееспособная сторона знала о недееспособности другой стороны, если сделку признали недействительной. Статья 167 Гражданского кодекса РФ закрепляет такое правило как дополнительную гарантию защиты прав недееспособных.
3. Суд вправе не применять последствия признания договора оспоримым или ничтожным, если их применение противоречит основам правопорядка или нравственности.
4. Судья вправе прекратить действие незаконной сделки на будущее время.
5. Возможно признание договора частично ничтожным: недействительность части контракта не влечет недействительности прочих его частей, то есть признание пункта договора недействительным не повлечет применение последствий для всех остальных обязательств, вытекающих из соглашения. Соглашение продолжит действовать так же, как и ранее, за исключением недействительного пункта.

Ведение судебных дел.

Судебные юристы

У каждого из нас в определенный момент времени возникает необходимость в юридических услугах. При этом хочется, чтобы оказывающие услуги юристы были адекватными, знали свое дело, обладали нужным опытом и знаниями, были образцом клиентоориентированности и при этом недорогие. Как правило, есть мнение, что дешевые услуги априори некачественные, а дорогие хоть может и высококлассные, но ведь не всегда такие нужны в каждом возникающем деле.

Поэтому подходит вариант средний.

Не сильно дешевый, но и не дорогой.

Как кроме цены выбирать юриста непонятно. Поэтому подойдет вариант «спроси знакомых» (он же сарафанное радио), посмотреть кто и с кем работал ранее, посмотреть кто находится рядом. Затем можно посмотреть на опыт, знания, практику (всегда хочется максимально большое количество подходящего опыта).

Затем можно обратить внимание на рекомендации других клиентов, публикации в профильных изданиях, выступления на конференциях, наличие команды юристов.

Последствия признания договора аренды незаключенным

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

• требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
• применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

• о договорной подсудности (п. 12 информписьма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165);
• возмещении имущественных потерь, которые не связаны с нарушением обязательств (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ);
• неустойке за недостоверность заверений об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
• об арбитражной оговорке (ч. 11 ст. 7 закона «Об арбитраже в РФ» от 29.12.2015 № 382-ФЗ).

Если, несмотря на начало исполнения договора, он всё же признан незаключенным, всё исполненное может быть взыскано от одной стороны к другой по нормам о неосновательном обогащении. Например, суд может взыскать с арендатора плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС ДВО от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012).

Если нет обстоятельств, позволяющих заявить о незаключенности или недействительности договора, рекомендуется изучить вопрос о наличии нарушений обязательств, позволяющих каждой из сторон заявить о расторжении договора.

Информационные письма президиума вас рф

Сделке Истец, в 87 (Восемьдесят семь) раз меньше стоимости аренды оборудования, предусмотренного Сделкой! — Коммерческое предложение, исходящее от ООО «У» — эксклюзивного дистрибьютора AVANT на территории России. Согласно указанному предложению стоимость арены оборудования составляет 12 000,00 (Двенадцать тысяч) рублей за смену (без НДС).
Сопоставив ежедневную стоимость аренды оборудования, предусмотренного договором аренды, в размере 33 (Тридцать три) рубля, а также вышеназванную стоимость аренды оборудования в размере 12 000,00 (Двенадцать тысяч) рублей, можно сделать следующий вывод: ежедневная стоимость аренды оборудования (согласно условиям Сделки) в 364 (Триста шестьдесят четыре) раза меньше среднерыночной стоимость аренды оборудования! — Коммерческое предложение относительно аренды аналогичного оборудования, исходящее от ООО «ПЦ».

Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?

Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.

Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:

1. Не согласованы в требуемой форме существенные для данного вида договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
2. Не передано имущество, в то время как по закону для признания договора заключенным обязательна его передача (п. 2 ст. 433 ГК РФ). По этому основанию незаключенным будет, например, договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ). А вот к договору аренды это не относится, так как его заключенность не поставлена законом в зависимость от передачи имущества.

Начало исполнения договора аренды сводит шансы на признание его незаключенным к минимуму (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Возможно, более эффективным будет признание договора аренды недействительным – судебная практика почти едина в этом вопросе. Суд будет стараться сохранить обязательства, а не аннулировать их (п. 7 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165).

Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.

Рекомендуется заявлять о незаключенности договора, только если одновременно:

• не согласовано одно из существенных условий;
• нет доказательств принятия исполнения.

○ Каким обязательным требованиям должен соответствовать договор?

Договором признается соглашение, которое заключили между собой два и более физических либо юридических лица, в котором фиксируется как права так и обязанности сторон.

• «1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
• 2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ст. 422 ГК РФ)».

Договор аренды относится к простым договорам и заключается в простом письменном виде. В документе должны содержаться следующие сведения:

1. Преамбула (вводная часть):
   • Название соглашения.
   • Дата и место заключения сделки.
   • Личные данные сторон соглашения и основания на которых каждый из них действует (Устав, ОГРН и т.д.).
   • Название участников по договору («Арендодатель» и «Арендатор).
2. Предмет соглашения:
   • Название предмета с детальным описанием, которое позволит его полностью идентифицировать (полный адрес, указание количества комнат и общей площади помещения согласно кадастровому паспорту).
   • Обязанности каждой из сторон по договору.
   • Цена соглашения, порядок расчетов и т.д..
   • Время, которое отводится на выполнение возложенных обязательств.
3. Дополнительные условия:
   • Время действия (данный пункт должен быть включен в документ, даже если оговаривается срок, отведенный на выполнение обязательств контрагентами).
   • Ответственность участников за неисполнение своих обязательств.
   • Возможность одностороннего расторжения либо изменения сделки (основания).
   • Порядок разрешения спорных ситуаций.
   • Учет возникновения форс-мажорных обстоятельств.
4. Реквизиты участников:
   • Личные данные.
   • Почтовые реквизиты.
   • Местонахождение каждой из сторон.
   • Банковские реквизиты.
   • Подписи и печати контрагентов.

Юридическая консультация

Правовые тонкости относительно незаключённых и недействительных сделок подлежат изучению на этапе подготовки и подписания договора. Ведь невозможно взыскать арендодателю не только предусмотренные финансовые санкции при неплатежах, но и саму сумму задолженности при признании договора незаключённым, что на юридическом «языке» означает несуществующим. Арендатор лишается возможности передачи арендуемых ценностей в субаренду и преимущественного права заключения нового договора по истечении срока действия.

Профессионалы окажут юридическую поддержку в части:

• обязательности регистрации договора и правовых последствий игнорирования процедуры;
• правильного составления акта приёма-передачи помещения с отражением недостатков;
• проверки арендодателя на правовую возможность заключения договора аренды или имущественного найма – привилегию собственников.

Похожие записи:

• Как усыновить удочерить ребенка из дома малютки
• Что нужно для оформления недвижимости на несовершеннолетнего?
• Деньги или ремонт по ОСАГО в 2023 году