Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру купленную по военной ипотеке находясь на службе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как выполняется продажа квартиры по военной ипотеке? Риски продавца и пошаговая инструкция – всё это должно быть представлено в виде отдельного подробного материала, понятного каждому. В последние годы военная ипотека интересует служащих всё больше. Ведь система, предоставленная государством, стала сегодня отлаженной и удобной. Она действительно позволяет получить жильё, пользуясь для этого государственными средствами.
Как вывести квартиру из залога государства?
Учитывая нахождение квартиры в залоге у государства и банка одновременно продать такую недвижимость можно будет в следующих случаях:
-
Погашение задолженности перед банком и государством за счет собственных средств и продажа квартиры в обычном порядке;
-
Погашение задолженности за счет средств покупателя. Это можно сделать, заключив предварительный договор купли-продажи. Основной договор купли-продажи квартиры можно будет заключить после снятия обременения.
Как продать квартиру купленную по военной ипотеке
Решить проблему в виде обременения можно согласовав с банком договор купли-продажи. Тогда финансовая структура будет выступать в роли третьего лица.
Покупать в таком случае получает 2 требования на оплату: одно платежное требование на полную сумму непогашенного кредитного обязательства будет составлено в адрес банка, второе – в адрес военнослужащего, осуществляющего продажу.
Стоимость квартиры при этом определяется как разница между полным размером ссуды и ее погашенной частью.
Второй вариант осуществления операции – оформление предварительного договора между физическими лицами. После уведомления банка о намерении преждевременно погасить ссуду, кредитополучатель осуществляет досрочное погашение деньгами, полученными от потенциально нового владельца.
После того, как кредитная задолженность будет погашена, банк снимает обременение, возвращает заемщику документы на жилье, и квартира может быть продана.
Существует и третий вариант – обмен. Однако сделку такого типа сложно осуществить из-за определения точной рыночной стоимости объектов обмена.
Как осуществляется продажа квартиры по военной ипотеке и каковы риски продавца
- Вероятность того, что военнослужащий, который решил купить квартиру, уволится до того, как будет завершено оформление сделки. Но вероятность развития такой ситуации мала.
- Отказ военнослужащего от сделки в тот момент, когда будет оформлено право собственности на нового владельца. В этом случае продавцу остается лишь ждать проведения реституционных действий. Пока процесс не завершится, он не сможет повторно реализовать недвижимость.
- Оформление продажи квартиры по военной ипотеке требует большего количества документов и затрат времени.
- Возможность участия в «серой схеме». Но этот риск ничтожен, ведь банк и Росвоенипотека пристально проверяют каждую сделку.
- Важно следить, чтобы приобретаемая недвижимость соответствовала требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
- объект недвижимости должен находиться в хорошем состоянии.
- Инженерные системы должны также находиться в хорошем состоянии, это же стоит сказать и о состоянии коммуникаций.
- Перепланировки должны отсутствовать.
- У владельца должны быть на руках все правоустанавливающие документы.
- Третьи лица не должны иметь права собственности на объект.
Как получить документ
Выдаётся жилищный сертификат в порядке очереди, установленной государством. Разделяется процедура на несколько этапов:
- составляется рапорт на имя командира части, в которой служит претендент на получение сертификата;
- документ передаётся в отдел части, отвечающий за улучшение жилищных условий;
- заявителю определяют место в очереди на улучшение жилья;
- когда очередь человека подойдёт, он уведомляется об этом и приглашается для получения сертификата на приобретение жилья.
Для получения сертификата к рапорту прикрепляется следующий перечень документов:
- унифицированную форму рапорта;
- удостоверения личности всех членов семьи;
- военный билет заявителя;
- контракт или иную бумагу в которой указан период службы гражданина;
- выписка из домовой книги;
- справка, подтверждающая необходимость в улучшении жилищных условий.
Поиск покупателя на недвижимость
Поиск покупателя на недвижимость осуществляется военным, используя для этого определенные ресурсы или услуги агентств. Официальное снятие обременения считается со дня внесения необходимых изменений в Росреестре.
Перед заключением договора купли-продажи имущества, необходимо подготовить имущество к реализации и снять все обременения. Эта процедура проходит в соответствии с положениями ГК РФ. В процессе продажи ипотечной недвижимости возможны непредвиденные сложности, такие как затраты большого количества времени.
Обычно, ответ на запрос в кредитное учреждение может занять около 1-2 недель. Однако, если обратиться в «Росвоенипотеку», то рассмотрение запросов членов накопительно-ипотечной системы может занять до 1 месяца.
При продаже имущества через переуступку прав, прежний собственник квартиры обычно получает меньшую стоимость за нее. Это связано с тем, что он должен заплатить определенную сумму за имущество.
Такая потеря считается оплатой за намерение выплатить ипотеку в досрочном порядке, но может быть рассмотрена как штрафная санкция.
Если в процессе досрочной выплаты задолженности по военной ипотеке или при реализации жилья по переуступке прав возникают нарушения, клиент банка может быть подвергнут начислению штрафов со стороны кредитора. Кроме того, банки редко одобряют сделки по переходу прав на ипотечную недвижимость третьим лицам.
Перед тем, как оформить военную ипотеку, кредитор проводит тщательный анализ возможности сделки. Он должен быть уверен в том, что заемщик уже не в состоянии платить долг по ипотеке.
Военнослужащий, принимая решение о таком шаге, должен учитывать множество факторов. Несмотря на то, что государство берет на себя обязательства по оплате, оформление военной ипотеки должно быть осознанным.
Если в будущем потребуется продать недвижимость, вся процедура должна соответствовать законодательству РФ. В случае сложностей военный имеет возможность обратиться в банк за помощью.
Для чего проводится переуступка ипотеки
Передача прав собственности третьим лицам возможна лишь с разрешения кредитного учреждения, если данный пункт прописан в ипотечном договоре. Необходимость же в данной процедуре возникает по самым разнообразным причинам. Перечислим некоторые из них:
- Необходимость срочно продать недвижимое имущество, в максимально сжатые сроки. Поскольку переуступка, как правило, требует меньше времени, чем попытка самостоятельно избавиться от обременения и долговых обязательств по ипотечному кредиту, то такая реализация залогового имущества может быть достойной альтернативой досрочному погашению кредита;
- Финансовая несостоятельность заемщика. Когда у данной стороны пропала возможность своевременно погашать задолженность по ипотеке, продажа квартиры по переуступке выглядит приемлемым вариантом разрешения возникшей ситуации;
- Семейный развод, что может повлечь за собой увеличение долговой нагрузки на одного из бывших супругов. Поскольку одна из сторон вполне закономерно может отказаться от своей части недвижимого имущества и потребовать денежной компенсации. А размер ежемесячных платежей окажется неподъемным для оставшегося на месте жительства человека;
- Наследство. Поскольку, помимо права собственности, получение залоговой квартиры после смерти заемщика влечет за собой возложение на наследника обязанностей по обслуживанию ипотечного договора;
- Решение кредитного учреждения передать права на требования к заемщику другому юридическому лицу. Вызвать подобное решение способны, как поведение должника, так и экономические факторы, вынуждающие банк избавиться от проблемного кредитного портфеля в пользу коллекторской фирмы.
В российском законодательстве не делается отличий по способу приобретения жилья.
Таким образом, есть возможность вернуть до 13% от суммы приобретенного жилого объекта.
Если жилье покупалось на кредитные средства, то это значительно поможет в оплате кредита. Однако есть случаи, когда вычет не предоставляется.
- При приобретении квартиры у взаимозависимых лиц. Речь идет о близких родственниках или работодателе.
- Если приобретенное жилье оплачивается по факту третьими лицами.
- При получении налогового вычета по военной ипотеке ранее во время совершения иной сделки.
Для получения денежных средств необходимо предоставить в МФЦ или налоговый орган следующие документы:
- кредитный договор на получение ипотеки;
- выписка из ЕГРП, где будет написано, что вы являетесь собственником;
- документ, подтверждающий использование военной ипотеки при покупке квартиры;
- платежные документы, которые подтверждают факт оплаты кредита в установленных графиком сроках;
- справка о доходах и об уплаченных налогах.
Что такое военная ипотека
Последние десять лет государство много внимания уделяет повышению престижа службы в российской армии. Важную роль в создании привлекательного образа играет улучшение жилищных условий для военных.
Да, государство готово помочь военнослужащему приобрести собственное жилье, в частности по ипотеке. Но делает это на определенных условиях, которые прописаны в программе «Военная ипотека».
Если коротко, военнослужащий выбирает квартиру («вторичку» или новостройку), банк выдает ипотечный кредит, а платит по нему государство. Но платит до тех пор, пока военный служит.
К примеру, если заемщик решит досрочно уволиться со службы, ему придется вернуть все платежи и выплачивать кредит самостоятельно. Если все условия военной ипотеки соблюдены, то заемщик становится владельцем жилья.
Важно! Кредит по льготной программе могут взять только военные, служащие по контракту, но не призывники.
Что касается местоположения объекта недвижимости, вы можете купить жилье по военной ипотеке в любом месте. К примеру, вы служите на Крайнем Севере, а мечтаете о квартире в Сочи — можете ее приобрести.
Одно из обязательных условий военной ипотеки — участие заемщика в специальной программе накопительно-ипотечной системы (НИС). Участником системы может стать любой военнослужащий-контрактник.
Увольнение — причина утраты прав на жилье
Основной риск военной ипотеки — потеря квартиры в связи с увольнением военнослужащего. Причем увольнение может произойти не по воле военного, а по не зависящим от него причинам.
Насколько серьезны будут последствия, зависит от срока выслуги и от повода, по которому прекращена служба: допустимой была причина или неуважительной.
Если вы до увольнения не прослужили 10 лет, то вам придется вернуть все выделенные по ипотечной программе деньги. Оставшуюся сумму по ипотеке нужно будет погашать из собственных средств.
Срок возврата денег по целевому жилищному займу составляет 10 лет с момента увольнения. Учитывают сумму основного займа и начисленные проценты, которые пересчитывают по ставке рефинансирования.
В чем основная проблема такой продажи?
Программа военной ипотеки реализуется в рамках накопительно-ипотечной системы, которая появилась в России еще в 2005 году. Ее суть заключается в том, что государство открывает для каждого военнослужащего-контрактника специальный счет, на который ежегодно переводит определенную сумму денег. Спустя какое-то время военнослужащий может воспользоваться накопленной суммой как первоначальным взносом по ипотечному кредиту, а последующие годовые платежи будут засчитываться в счет погашения долга и процентов.
Вообще, получить жилье в армии можно несколькими способами:
- служебное жилье – выдается военнослужащему и его семье на все время службы, но не переходит в его собственность (и его нельзя приватизировать);
- постоянное жилье – когда военнослужащий накопит определенную выслугу, не имея при этом своего жилья, он может претендовать на бесплатное жилье от государства или на выплату для его покупки;
- военная ипотека – чтобы не ждать выслуги, можно вступить в накопительно-ипотечную систему (НИС), это доступно выпускникам военных учебных заведений (при получении первого офицерского звания), а также остальным военнослужащим при заключении второго контракта.
Другими словами, государство предлагает не ждать 20 лет выслуги (или 10 лет при некоторых «льготных» основаниях), а купить свою квартиру – здесь и сейчас. Это выгодно и государству (не нужно искать несколько миллионов на квартиру сразу, если можно несколько лет откладывать по двести тысяч в год), и самому военнослужащему (вместо бесконечных скитаний по служебным квартирам можно получить свою в собственность).
При этом программа военной ипотеки предполагает, что заемщик должен оставаться военнослужащим весь срок выплаты кредита – и даже дольше. Так, при расторжении договора военной ипотеки по любой причине – при завершении службы раньше определенного срока или просто при желании продать квартиру – заемщик должен будет не только погасить остаток долга по ипотечному кредиту, но и вернуть государству все, что оно уплатило в счет ипотеки.
Что будет с накоплениями после погашения военной ипотеки?
Как уже объяснялось выше, в случае досрочного погашения ИК военнослужащий-заемщик, не получивший права на использование своих ипотечных накоплений, обязан вернуть государству и ЦЖЗ на жилье, и все проценты, уплаченные по кредиту с его счета в НИС.
Однако в силу ст. 15 ФЗ № 117, свои ипотечные накопления участник НИС при этом вовсе не теряет. В случае если он не заканчивает служить в армии, то все возвращенные им государству средства восстанавливаются на его счету в НИС в полном объеме, и далее деньги Минобороны продолжают перечисляться на этот счет в обычном порядке, а сам военнослужащий получает возможность использовать средства НИС для приобретения ипотечного жилья повторно.
При этом следует понимать, что второй раз ИК будет предоставлен военнослужащему на гораздо худших условиях (в частности, срок кредита будет значительно уменьшен из-за увеличившегося возраста заемщика, а сами проценты по ИК могут быть повышены). С другой стороны, «в плюс» контрактнику может пойти его хорошая кредитная история, что и позволит ему взять военную ипотеку даже в возрасте 40 лет.
В чем основная проблема такой продажи?
Программа военной ипотеки реализуется в рамках накопительно-ипотечной системы, которая появилась в России еще в 2005 году. Ее суть заключается в том, что государство открывает для каждого военнослужащего-контрактника специальный счет, на который ежегодно переводит определенную сумму денег. Спустя какое-то время военнослужащий может воспользоваться накопленной суммой как первоначальным взносом по ипотечному кредиту, а последующие годовые платежи будут засчитываться в счет погашения долга и процентов.
Вообще, получить жилье в армии можно несколькими способами:
- служебное жилье – выдается военнослужащему и его семье на все время службы, но не переходит в его собственность (и его нельзя приватизировать);
- постоянное жилье – когда военнослужащий накопит определенную выслугу, не имея при этом своего жилья, он может претендовать на бесплатное жилье от государства или на выплату для его покупки;
- военная ипотека – чтобы не ждать выслуги, можно вступить в накопительно-ипотечную систему (НИС), это доступно выпускникам военных учебных заведений (при получении первого офицерского звания), а также остальным военнослужащим при заключении второго контракта.
Другими словами, государство предлагает не ждать 20 лет выслуги (или 10 лет при некоторых «льготных» основаниях), а купить свою квартиру – здесь и сейчас. Это выгодно и государству (не нужно искать несколько миллионов на квартиру сразу, если можно несколько лет откладывать по двести тысяч в год), и самому военнослужащему (вместо бесконечных скитаний по служебным квартирам можно получить свою в собственность).
Порядок передачи денег по предварительному договору
Достигнув устного соглашения, как продать квартиру в военной ипотеке, продавцу и покупателю предстоит подготовить документы для сделки. На этот срок они могут подписать предварительный договор о намерении заключить основной. В документе прописываются ключевые условия основного договора, в том числе порядок оплаты.
Важно! При любом способе оплаты задатка следует составить подробную расписку о получении денег продавцом.
Важно учесть:
- если сделка не состоится по вине покупателя, задаток ему не возвращается;
- если сделка сорвется по вине продавца, он должен вернуть задаток вместе с компенсацией, размер которой обычно равен 100% задатка, то есть в двойном размере;
- если после получения задатка продавец не сможет снять обременение для последующей продажи, потребуется договариваться или решать через суд, есть ли чья-то вина в срыве сделки.
Подписание основного договора купли-продажи
При необходимости, предварительно следует:
- оформить нотариальное согласие супругов сторон на сделку с квартирой;
- подготовить дополнительные документы, если участвует банк и выдвигает требования (например, техпаспорт, экспликация этажа или прочее).
Текст договора должен соответствовать требованиям законодательства. Он может быть составлен:
- участниками сделки самостоятельно, для этого можно использовать типовые формы с сайтов правовой информации (например, Консультант-Плюс, Гарант), с сайтов МФЦ, Росреестра – если ни одна из сторон не составляла такой договор ранее, часто допускаются ошибки, приходится переписывать, перепечатывать. При желании сэкономить на услугах специалистов, учтите расходы на печать, время на составление;
- банком, если покупка происходит через ипотеку;
- риэлтором;
- нотариусом – в обязательном порядке, если сделка требует его заверения (долевая собственность, участие несовершеннолетних и пр.), либо по желанию сторон договора;
- специалистом бланк-центра или другой организации по оказанию подобных услуг.
Убедившись в соответствии текста достигнутым договоренностям, стороны подписывают договор.
Риски покупателя по сделке с залоговым имуществом
Чтобы продать квартиру находящуюся в военной ипотеке собственнику часто приходится изыскать крупную сумму денег до государственной регистрации. Желание использовать средства покупателя является логичным. Главный риск участия в схеме связан с вероятностью невывода недвижимости из залога. Основные причины и что с этим делать:
| Проблема | Решение |
| Недостаточная сумма для погашения долга перед государством и банком. | Убедиться в точности расчетов продавца. Вероятно, потребуется залезть носом в его выписки по счетам, график платежей, расчеты. |
| Непорядочность продавца. | Получение информации о его репутации. У военных она обычно безупречная, тем не менее, следует поинтересоваться о наличии сведений на сайтах федеральной службы судебных приставов, а также судебных актов. Это бесплатно. |