Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узаконение самовольной постройки в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Важный фактор успеха – проведение комплексного анализа сооружения. Сделать это необходимо до старта работ, иначе не удастся выработать адекватную правовую позицию и разработать комплекс мер по признанию объекта.
Как признать самострой через суд?
Если вы получили отказ от ГЗК или Росреестра, есть еще один вариант, как узаконить незаконную постройку на своем участке: через суд. Ответчиком будет выступать муниципальная структура, которая выдала отказ. Иск подается в районный суд по месту расположения незаконного строения. Пакет документов будет схожим с тем, который подготавливался для обращения в ГЗК. Необходимо доказать, что самовольная постройка или реконструкция здания не влечет за собой нарушения градостроительных, строительных требований, не представляет опасности для жизни и здоровья граждан, не затрагивает интересы третьих лиц.
Статистика показывает, что при наличии веских аргументов суд с большой долей вероятности примет решение относительно самовольного строительства в 2023 году в пользу истца. При этом значение имеют причины, по которым возведен самострой или сделана нелегальная реконструкция. Например, оправдательной причиной будет то, что работы проводил предыдущий собственник, а новый владелец сразу же обратился в ГКЗ или суд, как только обнаружил нарушение закона. Имейте в виду, что помимо штрафа придется заплатить государственную пошлину за рассмотрение дела: сумма будет зависеть от стоимости недвижимости.
Что нельзя назвать самовольным строением
Если собственник не владел информацией о существующих ограничениях к его земельному участку, а также о запретах на возведение определенного типа сооружений, то такое сооружение не будет являться самовольной постройкой (ч. 1 ст. 222 ГК РФ).
Кроме того, самостроем не являются самовольные строения, которые созданы на землях индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и на садовых участках для ведения личного хозяйства. При этом земля должна являться вашей собственностью, а параметры сооружений соответствовать предельным нормам застройки, а право собственности зарегистрировано до 1 сентября 2018 г.
Следовательно, такие строения не снесут, так как они не являются объектами самовольного строительства. Поэтому владелец самостроя может не беспокоиться за свое строительное творчество, возведенное собственными силами и на свои денежные средства.
Как узаконить самовольно возведенную постройку
Если ваше здание признано объектом самовольной постройки, есть несколько вариантов дальнейших действий:
- можно пройти процедуру узаконивания, подтвердить соответствие всем нормам безопасности, градостроительным требованиям и актам;
- можно согласиться с решением, заказать проект на снос и освободить участок от самостроя;
- можно согласовать и выполнить дополнительные строительные работы, чтобы привести объект в соответствие с нормами безопасности (например, для этого может потребоваться согласование реконструкции с изменением основных характеристик здания);
- можно пройти процедуру обжалования судебных и административных актов, подать иск на признание судом самовольной постройки собственностью заявителя.
Выбор варианта действий зависит от перечня и характера нарушений, допущенных при строительстве. Например, в ряде ситуаций самострой изначально нельзя узаконить, так как это противоречит градостроительным актам города, влечет риск для людей, причинения имущественного ущерба.
Определение судебной компетенции в вопросе о праве собственности на самовольную постройку
В случае неузаконенной постройки, которая не имеет юридических оснований и не признается правом собственности, последствия действий могут быть серьезными как для владельца так и для того, кто с этой постройкой столкнется. При этом необходимо учитывать последовательность действий, которые представляют собой все, что связано с самостроем и застройкой на данном участке.
Самострой нарушает все законы и права на постройку, поэтому кто бы ни был владельцем самовольной постройки, он не имеет права на это. Однако, если построено жилье и оно используется по назначению более 10 лет без возражений со стороны специализированных органов, есть возможность получить право на эту постройку.
Судебная компетенция в вопросе о праве собственности на самовольную постройку, как правило, предоставляется в компетенцию местного суда по месту нахождения объекта недвижимости. В свою очередь, такая постройка будет рассматриваться и оцениваться независимо от того, кто является владельцем и как постройка вообще была сделана.
Важно отметить, что право на самострой не означает, что владелец имеет всю постройку в своей собственности. В этом случае судебная оценка построек указывает, что кто-то может иметь право на эту постройку. При этом следует учитывать, что право полученное таким образом, не является юридически закрепленным и может быть оспорено по любому основанию в будущем.
Анализ законодательства и прецедентов
Самострой – это постройка, которую владелец занимается без обращения к государственным структурам. Эту постройку никто не узаконил, что означает, что она считается неузаконенной. Но что делать, если Вы являетесь владельцем этой самовольной постройки?
Самострой имеет серьезные последствия для владельца и для соседей. Некоторые специалисты утверждают, что самострой является самовольным, т.е. не имеет правоспособности. Но судебная практика показывает, что все зависит от последовательности действий.
Кто в итоге имеет право на самовольную постройку? Если вы не узаконили свою постройку, то у вас нет права на нее. Для того чтобы узаконить свою постройку, необходимо сменить статус со «самовольной» на «узаконенную».
Что же делать, если вы являетесь владельцем самостроя? Самовольная постройка признается самостроем только после того, как на нее будут вынесены административные или судебные решения. Поэтому, для начала необходимо обратиться к специалистам, которые смогут помочь в узаконении постройки.
О некоторых вопросах, возникающих в связи с легализацией построек в порядке «дачной амнистии»
Дачная амнистия — упрощенный порядок постановки на кадастровый учет и регистрации права на недвижимое имущество, без обязанности направить уведомление о планируемом строительстве и об окончании строительства в контрольные органы (ч. 12 ст. 70 Закона о государственной регистрации недвижимости[1]).
В порядке дачной амнистии можно зарегистрировать жилой или садовый дом, если они расположены на садовых земельных участках, а также участках для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.
В этом случае государство легализует постройку посредством проведения правовой экспертизы поданных в Росреестр документов. Застройщику не требуется взаимодействовать с иными государственными и муниципальными органами.
Фактически правовой режим дачной амнистии значительно упрощает легализацию жилых и садовых домов, позволяя ограничиваться лишь техническим планом и декларацией об объекте недвижимости.
При этом незначительные полномочия Росреестра по осуществлению правовой экспертизы могут служить основанием для различного рода злоупотреблений со стороны лиц, легализующих постройки в порядке дачной амнистии.
Жизненный пример, исходя из практики Правового центра «Два М» – возведение хостела (магазина, фитнес-клуба, казино и пр.), соответствующего параметрам для легализации постройки как жилого или садового дома.
В этом посте я расскажу, что проверяет Росреестр при учете недвижимых объектов в порядке дачной амнистии, а также какие могут быть риски признания зарегистрированных в порядке дачной амнистии объектов самовольными постройками.
- Относительно границ правовой экспертизы при легализации постройки в порядке дачной амнистии.
- До 1 июля 2023 года применялась прежняя редакция Закона о государственной регистрации недвижимости.
В соответствии с ч. 13 ст. 70 Закона в прежней редакции в предмет «росреестровской» проверки при легализации постройки в порядке дачной амнистии входят установление соответствия постройки:
- сведениям, содержащимся в ЕГРН (в том числе о зонах с особыми условиями использования территории);
- предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом.
В соответствии с разъяснениями Росреестра, содержащимися в письме от 05.03.2021 N 14-1578-ГЕ/21, проверке подлежат именно предельные параметры объекта капитального строительства, установленные п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса (ГрК), а не параметры, устанавливаемые для земельного участка правилами землепользования и застройки, полномочия по проверке которых возложены на уполномоченный на выдачу разрешения на строительство орган исполнительной власти.
В п. 39 ст. 1 ГрК установлены параметры объекта индивидуального жилищного строительства:
- этажность – не более 3 наземных этажей;
- высотность – не более 20 метров;
- состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;
- не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Как указано в Письме приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по причине несоблюдения минимальных отступов от границ земельных участков, в том числе со ссылкой на несоблюдение положений строительных норм и правил или свода правил, выходит за рамки данного основания — превышает пределы правовой экспертизы, в том числе при реализации положений части 12 статьи 70 Закона N 218-ФЗ.
По сути Росреестр, проверяя постройку, фактически смотрел на ее этажность, высотность, а также установленные в отношении земельного участка зоны с особым использованием охраняемых территорий.
Судебной практикой подтверждается то обстоятельство, что отказ в осуществлении регистрации жилого дома по причине нарушений параметров разрешенного строительства, установленных для конкретного земельного участка, являлся незаконным.
Такой вывод сделала СКАД Верховного суда РФ в кассационном определении от 20.10.2021 N 4-КАД21-47-К1: Росреестр должен «проверять соответствие строения параметрам объекта недвижимого имущества, а не предельным параметрам разрешенного строительства».
В таком случае, что мы имеем?
А имеем мы следующее: до 1.07.2022 года в порядке дачной амнистии можно было зарегистрировать право на постройку, возведенную с различными нарушениями градостроительного и земельного законодательства. Главное, чтобы параметры объекта соответствовали перечисленным в п. 39 ст. 1 ГрК параметрам жилого дома, а также отсутствовали ЗОУИТ, препятствующие размещению ОКС на земельном участке.
- Вступивший 1.07.2022 г. в силу Федеральный закон от 30.12.2021 N 478-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» расширил предмет правовой экспертизы Росреестра при проверке документов, опосредующих легализацию жилого дома в порядке дачной амнистии.
Так, в силу п. 2 ч. 13 ст. 70 Закона о государственной регистрации в действующей редакции Росреестр проверяет представленные документы на соответствие предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом и правилами землепользования и застройки, за исключением соответствия минимальным отступам от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, сооружений.
Таким образом, с 1.07.2022 г. Росреестр при легализации жилого дома проверяет документы на предмет соответствия жилого дома правилам землепользования и застройки.
- Тем не менее даже в новой редакции Закона о государственной регистрации Росреестр не может проверить легализуемый объект в том объеме, который позволяет исключить различные злоупотребления со стороны застройщиков.
По-прежнему Росреестр не в состоянии определить соответствие возведенной постройки техническим регламентам, а также реальное целевое назначение легализуемого как жилой или садовый дом объекта.
Более того, в п. 1 ч. 13 ст. 70 Закона о государственной регистрации указано, что Росреестр проверяет построенный объект на соответствие ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территорий, сведения о которых внесены в ЕГРН.
В настоящий момент существенный объем ЗОУИТ не внесен в ЕГРН. Причиной тому служит Федеральный закон от 3.08.2018 N 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». По нему до 1.01.2028 года зоны считаются установленными вне зависимости от факта внесения сведений о них в ЕГРН.
При этом имеются основания полагать, что установленный мораторий будет в последствии пролонгирован.
Соответственно зачастую легализация постройки возможна и когда строительство осуществляется в зоне с особыми условиями использования территорий, запрещающей возведение жилых или садовых домов.
- Относительно риска сноса зарегистрированного в порядке дачной амнистии объекта по правилам статьи 222 ГК.
Поскольку в порядке дачной амнистии могут быть зарегистрированы объекты, нарушающие требования технических регламентов, не являющиеся жилыми или садовыми домами, находящиеся в зоне с особыми условиями использования территории, актуальным становится вопрос о возможности признания таких построек самовольными.
Рассмотрим на примере: некто построил дом с нарушением минимальных отступов от границ земельного участка и зарегистрировал его в установленном дачной амнистией порядке. Недовольный такой постройкой сосед обратился с жалобой в уполномоченный орган, который в свою очередь предъявил иск о сносе самовольной постройки.
Можно ли назвать такую постройку самовольной в том смысле, какой в нее вкладывает статья 222 Гражданского кодекса?
Гражданский кодекс признает постройку самовольной, если она возведена:
- на чужом земельном участке не предоставленном в установленном законом порядке;
- на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
- без получения необходимых для этого разрешений и согласований;
- с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Конституционный суд также указал, что каждое из вышеперечисленных оснований является достаточным для признания постройки самовольной[2].
Известна позиция высших судов, изложенная в п. 23 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которой наличие регистрации права в ЕГРН на недвижимое имущество не исключает возможности предъявления требования о его сносе как самовольной постройки.
Таким образом, вне зависимости от того, что в отношении построенного объекта Росреестром проведена правовая экспертиза и осуществлена регистрация права собственности в порядке дачной амнистии, сам факт возведения строения с нарушениями законодательства может служить основанием для признания его самовольной постройкой.
Указанные выводы находят отражение и в судебной практике.
Так, например, Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в определении от 20.01.2022 по делу N 88-29586/2021 отменил нижестоящие судебные акты, которыми суды ранее отказали в иске департамента о сносе самовольной постройки – жилого дома в связи с тем, что его легализация осуществлена в порядке дачной амнистии. Причиной же отмены судебных актов послужило то обстоятельство, что дом возведен с нарушением плотности застройки, установленной ПЗЗ Сочи.
Аналогичная практика встречается и в случае, когда недвижимость зарегистрирована в ЗОУИТ, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН [3].
Также СКЭС Верховного суда РФ обязала нижестоящие суды выяснить является ли спорный объект жилым домом, что по мнению коллегии имеет определяющее значение при разрешении вопроса о сносе зарегистрированной в упрощенном порядке постройки[4].
Таким образом, нарушение требований градостроительного и земельного законодательства при строительстве капитального объекта не может быть нивелировано за счет регистрации указанного объекта в порядке дачной амнистии.
Очевидно, что сносу могут быть подвержены постройки возведенные:
- с нарушением строительных норм и правил;
- в нарушение правил землепользования и застройки, в частности с нарушением установленной правилами плотности, высотности и этажности постройки;
- с нарушением минимальных отступов, при отсутствии согласия соседа на сохранение постройки;
- в нарушение требования о целевой принадлежности постройки к жилому или садовому дому;
- в зонах с особыми условиями использования территории;
- в пределах границ береговой полосы водного объекта.
Вывод: действительно, возможность легализовать строение на основании одной декларации об объекте недвижимости, а также ограниченные полномочия Росреестра могут служить поводом для возникновения права собственности на объекты, построенные в нарушение действующего законодательства.
Тем не менее, факт легализации постройки в порядке дачной амнистии не освобождает собственника здания от рисков признания возведенного объекта самовольной постройкой в связи с нарушением тех требований, которые не входят в предмет проверки Росреестра.
[1] Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Как легализовать самовольную постройку административным путём
Владельцу самостроя, решившему обратиться за узаконением в ГЗК, понадобится собрать пакет документов: свидетельство о собственности на земельный участок, на котором выстроено здание или сооружение, проектную, исполнительную документацию, разрешения, выданные отдельными структурами на этапе согласования.
В числе обязательной к представлению в административный орган документации — АГР, то есть Архитектурно-градостроительные решения, и ЗОС, то есть Заключение о соответствии здания всем действующим нормам, включая требования пожарной безопасности. Специалисты «Моспроекткомплекса» проведут требуемые обследования — и выпустят документы, оформленные в полном соответствии с действующими в РФ стандартами.
Процесс легализации объекта самовольного строительства путём обращения в Градостроительно-земельную комиссию включает следующие этапы:
1. Специалисты по приглашению владельца самостроя проводят предварительное обследование с целью обнаружения и последующего устранения нарушений, приводящих к признанию здания незаконно построенным.
2. Владелец подготавливает полный пакет документов, необходимых для принятия ГЗК положительного решения: для этого потребуется обратиться в Москомархитектуру, МЧС, СЭС и прочие инстанции, в отдельных случаях — вплоть до ФСО.
3. Хозяин объекта самовольного строительства направляет заявление вкупе с полным пакетом документов на рассмотрение в Градостроительно-земельную комиссию. В последней формируется рабочая группа, которая и будет заниматься рассмотрением возможности разрешения легализации здания.
4. Изучив представленные владельцем самостроя документы и выслушав его или его представителя лично, члены рабочей группы выносят положительное или отрицательное решение относительно возможности узаконения самовольно построенного объекта.
Получив положительное решение, хозяин самовольной постройки может, после уплаты штрафа в полном объёме, обратиться в Росреестр и БТИ за официальным оформлением объекта. Отказ ГЗК не означает непременного сноса самостроя: у его владельца остаётся возможность пойти путём судебного разбирательства.
Мы поможем узаконить самовольную постройку через суд
Исходя из вышесказанного, можно предположить, что судебный подход к легализации самостроя стал чуть менее категоричен. Лицо, осуществившее самовольную постройку, имеет неплохие перспективы ее узаконивания, если объект не имеет критичных неустранимых нарушений.
Поскольку обстоятельства споров о сносе самовольных построек носят индивидуальный характер и часто бывают довольно специфическими, не всегда можно применять к ним определенные обобщения и отрепетированные стратегии действий. Однако теперь Вы имеете представление об основных факторах, влияющих на успешное узаконивание самовольной постройки.
Если у Вас остались вопросы или Вам нужна помощь в прохождении данной процедуры, то можете обратиться в компанию «Рекро» за консультацией, а также воспользоваться услугами по легализации самовольных построек. Специалисты нашей компании имеют длительный опыт работы с самыми сложными проектами, что позволяет нам гарантировать высокое качество предоставляемых услуг, а также максимально сжатые сроки исполнения.
Шаг 1 судебного оформления — составление иска
Как узаконить постройку на собственном земельном участке? Исковое заявление в суд должно содержать указание на самовольный характер здания и невозможность оформить его иначе, чем судебным путем. Затем описывается, почему нужно признать право собственности за истцом (см. предыдущий раздел статьи об условиях оформления — безопасность строения и т. п.). Истец поясняет, что ему принадлежит земля под постройкой, что именно он является застройщиком.
Как узаконить самовольную постройку, если земля муниципальная? Если земля была передана в аренду под строительство, особых проблем с оформлением у застройщика не будет — иск составляется аналогично иску собственника участка.
Если владелец участка не строил здание, он всё равно может требовать в суде легализации своих прав на самострой. Только придется возместить застройщику расходы на строительство.
Затем нужно сослаться на ст. 222 ГК РФ и попросить суд признать за истцом право собственности на самовольную постройку. Здание следует точно описать — описанием из иска суд будет руководствоваться в своем решении, а Росреестр по этому решению зарегистрирует право. Ошибка в адресе или площади здания может привести к отказу Росреестра.
ВАЖНО! Ответчиком по иску о легализации самостроя на собственном участке будет администрация по месту нахождения объекта (п. 25 постановления Пленума ВС РФ № 10, пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
Инструкция: как зарегистрировать самострой?
Шаг 1 Собираем все документы и идем в суд. Для этого, вы должны быть собственником земельного участка, на котором находится спорное строение. Либо человеком, которому этот земельный участок достался в наследство или подарен. Суд руководствуется следующими решениями: безопасна ли постройка, не нарушает ли она чьи-то права, правильно ли она возведена (сохранены ли границы).
После положительного решения суда вы можете зарегистрировать недвижимость.
Шаг 2 Узаконить самострой без суда можно по дачной амнистии (ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Дачная амнистия распространяется на случаи, когда дом построен на садовом или дачном участке, либо на земле, предназначенной для индивидуального жилищного строительства.
Необходимо предъявить документы на земельный участок и документы, подтверждающие факт строительства (для гаражей и дачных домиков — это декларация об объекте недвижимого имущества, для объектов ИЖС — разрешение на ввод в эксплуатацию).
“Дачная амнистия” — это упрощенная схема постановки на кадастровый учет земельных участков и частных домов. На сегодняшний день государство продлило сроки дачной амнистии до 1 марта 2020 года.
Любой случай индивидуален! И всегда есть шанс узаконить самострой без вмешательства суда. Обращайтесь для этого в Центральное кадастровое бюро, которое работает по Москве и Московской области.
Консультация специалиста для вас бесплатная!
Последствия возведения самовольных построек
Если требования к возведению зданий, сооружений и других объектов не были соблюдены, то органы местного самоуправления вправе обратиться с исковым заявлением о сносе самовольной постройки в суд. В этом случае будет принято решение – снос объекта.
Исключение – строительство объекта на земельном участке, вид разрешенного использования которого исключает возведение подобных построек. В этом случае решение о сносе может выноситься не судом, а сразу органами власти, минуя судебный порядок.
Если получение разрешения на строительство было обязательным, то дополнительно применяется штрафная ответственность:
- до 5 000 руб. — для граждан — физических лиц;
- до 50 000 руб. – для индивидуальных предпринимателей,
- до 1000 000 руб. – для организаций.
В отношении ИП и юридических лиц может быть принято решение о временном приостановлении деятельности на срок, не превышающий 90 суток.
Как проходит процедура легализации через комиссию по самостроям:
- Разработка проекта — владелец земельного участка должен разработать проект постройки, учитывающий требования закона и нормам строительства.
- Подача заявления — заявление о легализации построек на своем участке подается в комиссию по самостроям.
- Обследование объекта — комиссия проводит обследование постройки, чтобы проверить ее соответствие допустимости и условиям легализации.
- Вынесение решения — на основании результатов обследования комиссия принимает решение о признании объекта допустимым и возможности его легализации.
- Получение разрешения на строительство — после положительного решения комиссии, владелец участка может получить разрешение на строительство и приступить к легализации объекта.
- Легализация постройки — владелец земельного участка должен произвести все необходимые действия для легализации постройки, согласно решению комиссии.
Легализация через комиссию по самостроям является одной из основных практик легализации самостроек. Это позволяет владельцам участков узаконить свою постройку в соответствии с требованиями закона.
Однако, следует отметить, что процедура легализации через комиссию отличается в разных регионах РФ. В некоторых регионах легализация самостроев, в том числе и на дачных участках, может быть проще и быстрее.
Чем руководствоваться при прохождении легализации самостроев через комиссию:
- Имеющуюся документацию — владелец участка должен предоставить все необходимые документы на объект самостроя, такие как акт обследования, проектная документация и др.
- Признаки допустимости объекта — признаки допустимости объекта на легализацию, такие как соответствие размеров, материалов, фасадов и других параметров.
- Судебного признания — в случае, если объект не может быть узаконен через комиссию, владелец участка может обратиться в суд для признания его допустимым.
Амнистия для самостроев распространяется на разрешение легализации не только жилых домов, но и других объектов, таких как гаражи, хозяйственные постройки и другие дополнительные объекты.
Какие нормы регулируют легализацию самостроев:
- Закон о легализации самостроев — определяет правила и процедуру легализации построек, включая требования к документации и объектам.
- Закон о самостроев — регулирует строительство объектов самостроя и устанавливает права и обязанности владельцев участков.
- Дачная амнистия — дополнительное законодательство, которое распространяется на легализацию объектов на дачных участках.
Важно отметить, что легализация самостроек является сложным и многогранным процессом. В каждом конкретном случае процедура может отличаться, поэтому рекомендуется обратиться к специалистам для получения детальной консультации и помощи в процессе легализации.
Строительство без разрешения: как получить, если жилой дом уже построен, можно ли строить и какой штраф за это грозит, как оформить постройку?
Появление поправок к существующим правилам классификации самостоятельно построенных объектов повлекли за собой изменения во вносимых судебных резолюциях. Постоянно требуются разъяснения в исполнении Верховного суда РФ. Например, судебная практика определяет некоторые спорные моменты, которые могут иметь двоякую трактовку.
Чтобы правильно рассчитать сумму, обращаются за экспертным заключением к оценщикам недвижимости. Является финальным этапом при оформлении самостроя.
До обращения в суд нужно соблюсти стандартный порядок обследования, проектирования и экспертизы незаконной постройки. Эти сделает проектная организация по заявке собственника. Как указывалось выше, документы должны подтверждать, что при строительстве были соблюдены обязательные нормы и правила. Помощь в обследовании и экспертизы самостроя вы можете получить в ]Смарт Вэй[/anchor].
Самострой: суть понятия
В широком смысле под понятием «самострой» подразумевается постройка какого-либо предназначения, возведенная на участке земли без уведомления соответствующих органов и получения от них официального разрешения на строительство (параграф 222 Гражданского Кодекса). Проще говоря, это любые объекты недвижимости, выполненные самовольно и без согласования с администрацией.
Самостроем признают:
- здания, возведенные на земельном участке, не оформленном надлежащим образом;
- объекты недвижимости на территориях, не предназначенных для застройки;
- строения, построенные без согласования с местными властями и получения от них разрешения не подобную деятельность;
- постройки, чье возведение осуществлялось с нарушениями норм градостроения и пожарной безопасности.
Как лучше всего оформить индивидуальный жилой или садовый дом, чтобы не попасть под статус «самострой»?
Эти рекомендации распространяются не на СТАРЫЙ жилой дом, а на садовые или индивидуальные жилые дома, которые вы хотите построить начиная с этого года.
Чтобы не попасть под самострой, нужно сразу делать всё по порядку:
- Пример, если вы берете участок в аренду: заключить с администрацией договор аренды земельного участка для строительства необходимого вам ОКСа (сокращенно от «объект капитального строительства») Все последующие пункты применимы и к участку в собственности;
- Взять в лицензированной проектной организации проект здания;
- Получить у администрации разрешение на возведение этого объекта по утвержденному проекту. В соответствии со статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации это называется «уведомление о начале строительства», но по сути — это то же самое разрешение на строительство. Оно, кстати, действует в течение десяти лет;
- Построить индивидуальный жилой или садовый дом в соответствии с одобренным проектом. Если в ходе строительства вы изменяете параметры строительства, то перед этим необходимо будет подать в администрацию соответствующее уведомление об изменениях в проекте дома, и так же получить согласование на это;
- Составить на готовое здание технический план;
- Вызвать комиссию, чтобы они приняли постановление о воде ОКСа в эксплуатацию;
- Поставить объект на кадастровый учет;
- Зарегистрировать на него свое право собственности.