Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужно для продажи квартиры в 2023 году подготовить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Придайте квартире товарный вид! Проведите генеральную уборку и избавьтесь от ненужных вещей, которые «съедают» квадратные метры. Так вы сможете показать пространство и создать атмосферу уюта, что сделает квартиру более привлекательной. При необходимости можно сделать косметический ремонт, а также привести в рабочее состояние окна, двери, электрику и сантехнику. Согласно статистике, даже затратив 3% от стоимости недвижимости на ремонт, вы продадите квартиру на 7% дороже.
Продать квартиру самому или через агентство?
Для начала нужно объективно оценить все возможные способы продажи жилья:
- Первый – это заказ частного риелтора.
Главный плюс такого специалиста в том, что он продаст квартиру намного быстрее вас: поможет со сбором документов, сам найдет хороших покупателей, организует просмотры.
Цена услуг: от 2 до 5% от стоимости квартиры.
- Второй – обращение в риэлтерскую фирму.
Такая компания сделает для вас еще больше, так как вся организация сделки ляжет на их плечи – от оценки квартиры до ее передачи новому владельцу. Еще одно весомое преимущество – заниматься продажей будет не только риелтор, а целый штат юристов, оценщиков, аналитиков, маркетологов, сотрудников отдела кредитования.
Цена услуг: в среднем от 1 до 5%. Все зависит от популярности компании и конкретного региона.
- Третий – продать квартиру самому, без посредников.
Вы можете остановиться на этом варианте, если не хотите платить риелторам. Но тогда успех сделки будет зависеть только от вас и не исключено, что она может затянуться на несколько месяцев.
Цена: Вам в любом случае придется потратить деньги на нотариуса, юриста, а также на объявления и саморекламу.
Сделаем вывод:
- Обращаться в агентство или заказать частного риелтора лучше, если:
— У вас сложная сделка – неликвидная квартира, проблемы с поиском покупателя, объект находится в ипотеке/залоге/долевой собственности.
— Вы продаете несколько квартир одновременно.
— У вас нет времени ждать, так как деньги нужны быстро.
- Оформлять сделку самому можно, если:
Размещение объявления
Советуем придерживаться следующих правил по размещению и подготовке объявления:
Провести съемку квартиры утром или днем при естественном свете. При съемке – подчеркнуть метраж и главные достоинства квартиры. Если есть кладовка – снимите ее. Если в ванной новый кафель и поменяны трубы – это тоже заслуживает внимания! Покажите вид из окна, наличие стоянки, ухоженную придомовую территорию.
При составлении объявления укажите основные параметры квартиры, отметьте инфраструктуру (сады, школы, больницы и прочее). Сделайте объявление максимально информативным, чтобы у покупателя не возникло вопросов.
Разместите объявление на нескольких площадках по продаже жилья. Это могут быть как веб-сайты, так и группы в соцсетях, где возможно бесплатное размещение (или за небольшую цену) вашего объявления и продаже.
Какие документы нужны покупателю для оформления ипотеки
Если покупателю понравилась квартира и он собирается купить её за счёт кредитных средств, от собственника нужны будут следующие документы для предоставления в финансовую организацию:
- Предварительный договор купли-продажи (ДКП). Банк должен убедиться, что стороны пришли к обоюдному соглашению и сделка состоится.
- Расписка о получении первоначального взноса. В ней указываются паспортные данные сторон, сумма в цифрах и прописью, а также основание получения денег.
- Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Она выдаётся в УК или местном ЖКХ. Далее расскажем об этом документе подробнее.
- Технический паспорт БТИ на недвижимость. Он послужит доказательством, что в квартире не проводились перепланировки. Паспорту должно быть не более пяти лет.
- Выписка из домовой книги. Такой документ является подтверждением, что в квартире никто не зарегистрирован.
Какие документы подготовить для продажи квартиры по ипотеке
Если покупатель намерен использовать для приобретения объекта недвижимости заемные средства, то перечень требуемых бумаг будет шире. Причем не надо брать с собой должный пакет документов в отделение Росреестра либо в МФЦ на регистрацию.Эти бумаги нужны для того, чтобы покупателю дали одобрение кредита и позволили заключить кредитный договор. Кредитная организация также стремится уменьшить свои риски, и с этой целью требуется, чтобы покупатель купил жилье, которое:
- имеет достаточную ликвидность, чтобы в случае невыплаты покупателем кредита банк смог его продать и покрыть свои убытки;
- соответствует своей рыночной стоимости.
Перечень требуемых документов устанавливаются каждым банком отдельно. Как правило, он содержит такие бумаги:
- Отчет оценочной фирмы о ликвидности недвижимого имущества и о соответствии его цены рыночной стоимости. Такой документ заказывают в оценочной компании. В отчете содержится детальное полное описание, присутствуют фото жилплощади, здания, а также прилегающей к дому территории, анализ соответствия стоимости имущества среднерыночным ценам в конкретном районе, прогноз будущей ликвидности, если будет осуществляться продажа. Если оценочная компания признала стоимость объекта завышенной, кредитная организация может отказать в одобрении покупки либо потребовать снизить цену за квартиру.
- Проект предварительного ДКП. В таком соглашении обозначаются намерения сторон совершить сделку, также там указывается предмет договора (то есть объект недвижимости), определяется его стоимость, прописываются какие-то иные условия соглашения. Данная бумага нужна для получения положительного решения по кредиту. Не обязательно подписывать предварительный ДКП — банк только изучает условия совершения будущей сделки, которые могут быть потом немного изменены в основном соглашении.
- Техпаспорт подтверждает соответствие планировки и базовых характеристик жилплощади прописанным в правоподтверждающих документах. Кроме того, в техническом паспорте содержатся данные о физическом износе здания и его коммуникаций. Вы можете заказать техпаспорт в МФЦ.
Можно ли принести нотариусу свой договор
В процессе купли-продажи недвижимости важно помнить о определенных этапах и услугах, которые должны быть выполнены и оплачены. Одним из них является оформление договора купли-продажи у нотариуса.
Что же делать, если на пути к этому этапу возникают вопросы и сомнения? Можно ли принести нотариусу свой договор, чтобы снизить стоимость услуги? Ответ на этот вопрос зависит от нескольких факторов.
Во-первых, необходимо учитывать, что нотариус осуществляет свою деятельность на основании закона, и поэтому он подлежит определенным правилам в оформлении договоров. К тому же, нотариус обязан проверить достоверность информации в договоре и удостоверить подписи сторон.
Во-вторых, стоимость услуги нотариуса зависит в том числе и от суммы сделки. Если договор купли-продажи подготовлен самостоятельно и сумма сделки ниже, чем обычная стоимость услуги, то нотариус может предоставить скидку.
Однако, важно понимать, что нотариус не может снизить стоимость услуг до нуля или ниже минимальных тарифных ставок, установленных законодательством.
Поэтому, если вы обратились в МФЦ для оформления купли-продажи квартиры и желаете снизить стоимость услуг нотариуса, возможно, подготовка договора самостоятельно и покупка кадастровой выписки помогут вам сократить сумму, которую вам необходимо будет заплатить нотариусу.
Кто должен платить — покупатели или продавцы
Оплата услуг МФЦ: кто должен заплатить — покупатели или продавцы? Этот вопрос волнует многих, кто обратился в МФЦ для оформления купли-продажи квартиры. Стоимость услуг МФЦ зависит от ряда факторов, и поэтому ответ на этот вопрос может быть разным.
На первых этапах пошаговой инструкции по оформлению купли-продажи квартиры в МФЦ необходимо принести необходимые документы, определиться с кадастровой стоимостью квартиры, а затем подготовить договор купли-продажи.
Сумма купли-продажи квартиры, а также стоимость услуг МФЦ и нотариуса, которые будут затрачены на оформление сделки, зависит от ряда факторов. Кто должен заплатить за услуги МФЦ и нотариуса — покупатели или продавцы? Можно сказать, что это зависит от договора и дальнейшей договоренности между сторонами.
Иногда продавцы могут предложить купить квартиру по цене, меньше кадастровой стоимости, чтобы снизить общую сумму сделки. В таком случае покупатели могут обратиться в МФЦ для оформления купли-продажи с указанием более низкой стоимости. Однако, в этом случае они должны быть готовы заплатить больше за услуги МФЦ или нотариусу.
Оплата услуг МФЦ при оформлении купли-продажи недвижимости может зависеть от ряда факторов, включая стоимость услуг оценщика, уровень скидок и акций, которые предоставляются МФЦ. Для уточнения деталей и расчета стоимости услуг лучше обратиться непосредственно в МФЦ или к нотариусу.
Шaг 2. Oцeнитe квapтиpy
Cтoимocть oднoй и тoй жe квapтиpы мoжeт вapьиpoвaтьcя в пpeдeлax 10-20% — этo coтни тыcяч и миллиoны pyблeй. Нa cтoимocть влияют: плaниpoвкa, мeтpaж, paзмep кyxни, тип дoмa и гoд пocтpoйки, cocтoяниe квapтиpы и peмoнт, пpидoмoвaя тeppитopия, paйoн, инфpacтpyктypa.
Пocтaвьтe aдeквaтнyю цeнy, кoтopaя ycтpoит вac и пoкyпaтeля. Кpитepий пpaвильнoй цeны — кoличecтвo звoнкoв. Чeм иx бoльшe, тeм пpивлeкaтeльнee для пoкyпaтeлeй цeнa, кoтopyю вы пocтaвили. Ecли звoнят пo дecять paз в дeнь, нeмнoгo пoвыcьтe цeнy. Ecли зa пapy днeй ни oднoгo звoнкa, чyть oпycтитe.
Чтoбы oцeнить квapтиpy, yзнaйтe cкoлькo cтoят квapтиpы кaк вaшa, в идeaлe в тoм жe дoмe или paйoнe. Пocчитaйтe cpeднюю cтoимocть и opиeнтиpyйтecь нa нee.
Ecли xoтитe пpoдaть пoдopoжe, пocтaвьтe кoмфopтнyю для ceбя цeнy и ждитe cвoeгo пoкyпaтeля. Нo пoмнитe: этo мoжeт зaтянyтьcя нa нecкoлькo мecяцeв или дaжe лeт.
Ecли xoтитe пpoдaть пoбыcтpee, пoнизьтe цeнy нa 10-15% нижe cpeднeй.
Чтoбы нe oшибитьcя co cтoимocтью квapтиpы, вocпoльзyйтecь ycлyгaми пpoфeccиoнaльнoгo oцeнщикa. Oни cтoят oт тpex дo пяти тыcяч pyблeй, в зaвиcимocти oт peгиoнa. 3a эти дeньги oцeнщик yчтeт cpeдниe цeны нa квapтиpы, вaши зaтpaты нa пoкyпкy и peмoнт, нaлoги, ypoвeнь инфляции и aмopтизaцию — и нaзнaчит нaибoлee cпpaвeдливyю цeнy. Cпpaвкa oцeнщикa мoжeт пpигoдитьcя людям, кoтopыe пoкyпaют квapтиpy в ипoтeкy.
Шaг 10. Пoлyчитe дeньги
Дeньги мoжнo пoлyчить вo вpeмя пoдпиcaния ocнoвнoгo дoгoвopa или пepeдaтoчнoгo aктa. Чaщe вceгo, иx пepeдaют пocлe пepexoдa пpaвa coбcтвeннocти.
Пepeдaть дeньги мoжнo нaличными или бaнкoвcким пepeвoдoм. Нaличными нa мecтe ceйчac пepeдaют peдкo — этo oпacнo и нeyдoбнo. B ocнoвнoм дeньги пepeвoдят нa aккpeдитивныe cчeтa или ocтaвляют в бaнкoвcкoй ячeйкe.
Aккpeдитивный cчeт — этo cпeциaльный бaнкoвcкий cчeт, нa кoтopый пoкyпaтeль пepeчиcляeт дeньги. Bы кaк пpoдaвeц cмoжeтe зaбpaть дeньги co cчeтa тoлькo пocлe peгиcтpaции дoгoвopa кyпли-пpoдaжи. Этo caмый пpoгpeccивный и бeзoпacный вapиaнт.
Пpи пepeдaчe дeнeг чepeз бaнкoвcкyю ячeйкy пoкyпaтeль пpинocит дeньги в бaнк и ocтaвляeт в cпeциaльнoй ячeйкe. Пepeд этим дeньги в пpиcyтcтвии вac и бaнкoвcкиx paбoтникoв пepecчитывaют, пpoвepяют и зaклeивaют в пaкeт, нa кoтopoм пpoдaвeц и пoкyпaтeль cтaвят пoдпиcи. Пoкyпaтeль бoльшe нe cмoжeт иx зaбpaть, пpoдaвeц — cмoжeт, нo тoлькo пocлe тoгo, кaк пoкaжeт дoгoвop c oтмeткoй o peгиcтpaции.
B oбoиx cлyчaяx бaнк нe нeceт oтвeтcтвeннocти зa пoдлиннocть дoкyмeнтoв, кoтopыe пpeдocтaвит пpoдaвeц.
3a иcпoльзoвaниe aккpeдитивнoгo cчeтa пoпpocят cтoлькo жe, cкoлькo и зa иcпoльзoвaниe бaнкoвcкoй ячeйки — 2-5 тыcяч pyблeй. Нo зa aккpeдитив мoгyт взять дoпoлнитeльнyю кoмиccию cвepxy — 0,2-0,3% oт cyммы пepeвoдa. Aккpeдитивныe cчeтa cлoжнo иcпoльзoвaть пpи aльтepнaтивныx cдeлкax c oбмeнoм.
Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки
На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:
- паспорт собственника;
- кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
- правоустанавливающие документы;
- справка о составе семьи;
- документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
- справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
- согласие всех собственников на продажу квартиры;
- согласие второго супруга;
- разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.
Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.
Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Для этого подойдет CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в один клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса S2 CRM.
При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.
Оформление договора купли-продажи недвижимости в МФЦ
Когда оформляем договор?
Для оформления договора купли-продажи жилой или коммерческой недвижимости в МФЦ, нужно иметь юридические основания для сделки (например, согласие всех собственников). Необходимые документы и заявления подготавливаются заранее, перед посещением МФЦ.
Как оформляем договор?
При посещении МФЦ можно оформить договор купли-продажи, зарегистрировать сделку в кадастровой карте и получить необходимые документы. Оформление договора займет около 15 минут, если есть готовые образцы и все необходимые документы.
Основные этапы оформления
- Подготовка необходимых документов и заявлений
- Посещение МФЦ с этими документами
- Оформление договора через публичный портал или у юриста
- Регистрация сделки в кадастровой карте
- Получение необходимых документов и регистрация сделки в УФРС
Особенности оформления
Для оформления договора купли-продажи в МФЦ не нужен нотариус. Обычно договоры оформляются через публичный портал, но если есть особенности сделки, то может потребоваться помощь юриста. Также важно знать, что в МФЦ можно оформить договоры на все виды недвижимости — от квартир до коммерческих помещений.
Вопросы и ответы
- Как найти МФЦ, где можно оформить куплю-продажу недвижимости?
- Ответ: На официальном сайте МФЦ можно найти адреса и контакты ближайших отделений. Также можно воспользоваться любой картой.
- Какая цена за оформление договора купли-продажи в МФЦ?
- Ответ: Цена зависит от ряда факторов — типа сделки, количества документов, количества владельцев и т.д. Но обычно она не превышает нескольких тысяч рублей.
- Как отказаться от оформления договора в МФЦ?
- Ответ: Отказаться можно в любой момент до подписания договора. Также можно отменить согласие на обработку персональных данных, если это понадобится.
Список обязательных документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре или МФЦ
Непосредственно к сделке необходимо собрать следующий пакет документов:
- Паспорта всех участников сделки, как продавцов (собственников), так и покупателей.
- Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме в 3-х экземплярах (после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по одному оригиналу документа с соответствующими отметками остаётся у продавца и покупателя, и ещё 1 экземпляр отходит для архива Росреестра). На самом деле, ДКП — это целый комплекс мероприятий организационно-правового характера, и не один, а сразу несколько (комплект) документов. Помимо основного чистового варианта соглашения об отчуждении недвижимого имущества, собственник должен подготовить к сделке расписки в получении денег и акт приёма-передачи квартиры.
Внимание! Во избежание приостановки процесса регистрации перехода права собственности на объект недвижимости искренне не советую скачивать бланки ДКП («болванки») договоров купли-продажи квартиры из интернета. Зачастую образцы документов, кочующих во всемирной паутине, не имеют нечего общего с действующим законодательством, к тому же требования государственных регистраторов к проектам соглашений постоянно меняются. С подобного рода вопросами лучше всего обратиться к ближайшему опытному, компетентному в делах как купля-продажа вторичной недвижимости специалисту – юристу или риэлтору.
- Согласие супруга/супруги, заверенное в нотариальном порядке, в том случае если ранее квартира приобреталась в законном браке.
- Генеральная доверенность, оформленная через нотариат, в том случае если квартира реализуется или приобретается через представителя.
- Квитанция об оплате госпошлины (оплачивается непосредственно в зале ожидания госучреждения перед подачей заявления на регистрацию, с неё снимается копия, при этом оригинал квитанции с описью других документов остаётся у продавца).
Разместить объявления о продаже квартиры
К этому пункту нужно отнестись внимательно, поскольку грамотный текст и правильные ракурсы в фото могут стать для покупателя решающим моментом для желания посмотреть товар. Продумайте описание, которое максимально подчеркнет достоинства жилья.
- Разместите объявление на всех общеизвестных ресурсах частных предложений:
- Авито;
- ЦИАН;
- MLSN;
- Яндекс.Недвижимость;
- ЭТАЖИ;
- Из рук в руки;
- Юла.
Рекомендуем приобрести сим-карту с новым номером телефона для объявлений. Так Вы обезопасите себя от мошеннических схем и будите знать, что звонят именно по квартире.
В настоящее время многие пользуются интернет-банкингом и к нему «привязан» номер телефона. Поэтому его не следует указывать в объявлении. Не отвечайте на sms-сообщения по квартире и не переходите по ссылкам. Мошенники часто используют номера телефонов из объявлений для обмана граждан.
- Окна квартиры или балкон могут быть использованы в качестве рекламы о продаже.
Обычно такой способ оказывается простым, но действенным. Напечатайте слово «Продам» и номер телефона на листах бумаги (крупно, по одной букве на лист) и развесьте в окне. На балкон можно сделать растяжку, заказанную в салоне печати или сделать самим. Это может заинтересовать покупателей, проживающих в этом же районе и желающих перевезти к себе поближе родственников. По статистике 18% покупателей приходят смотреть квартиру по объявлениям расклеенных на окнах.
Основной пакет документов
Только правильно оформленная документация может гарантировать положительный исход сделки. Если собраны не все справки, они оформлены неправильно, допущены ошибки – сделка незаконная.
Перечень документов для продажи квартиры:
- Справка из ЗАГСа. Этот документ поможет засвидетельствовать о том, что вы состоите в законном браке. Если это так, то супруг/супруга должны дать письменное согласие.
- Правоустанавливающее свидетельство на жилые метры (Выписка из ЕГРН). Вам нужно доказать покупателю, что вы владелец и процедура носит законный характер.
- Справка о прописанных в квартире (берется в МФЦ или паспортном столе)
- Справка о том что нет задолжностей по коммунальным платежам (берется в управляющей компании)
Независимо от пакета документации, основным всегда остается паспорт. Важные нюансы, на которые нужно обратить внимание: любой документ, что не касается владельца, а стороннего лица (даже если это родственник), должен быть заверенный.
Супруги пишут согласие если недвижимость — это их общая собственность, то есть, нажита в браке, а не до него.
До момента продажи у вас не должно быть долгов по коммунальным платежам. Чтобы удостоверить в этом покупателя, возьмите выписку в УК.
Договор купли-продажи
Лучше, если основной договор купли-продажи составит для вас опытный юрист, чтобы предусмотреть все риски. Но можно составить договор самостоятельно с помощью шаблонов из интернета и подборки о том, как продать квартиру.
Есть существенные условия договора, без которых он будет считаться незаключенным. Обязательно надо прописывать предмет договора, цену квартиры и перечень лиц, которые вправе пользоваться жилым помещением.
Разумеется, на практике этих трех существенных условий недостаточно. Необходимо предусмотреть и максимально подробно описать в договоре вообще все условия сделки. Вот их перечень:
- Дата и место подписания договора купли-продажи.
- Полные данные продавца и покупателя — ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей.
- Предмет договора — описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
- Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности: например, номер и дата договора купли-продажи.
- Данные о государственной регистрации права на квартиру — номер и дата свидетельства о праве собственности, информация из выписки из ЕГРН.
- Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и др.
- Информация о том, что имеются необходимые согласия — супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
- Цена. Это существенное условие договора. Цена должна быть выражена точной суммой денег.
- Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя принять такой объект и внести за него плату.
- Порядок расчетов — наличными или переводом, при помощи кредитных средств, с рассрочкой или без.
- Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка.
- Обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права.
- Подписи сторон.
Это лишь необходимый минимум условий договора. К каждому конкретному случаю нужно подойти индивидуально и максимально подробно описать все условия сделки.