Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гарантия застройщика на многоквартирный дом действующий норматив». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой. Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.
За что отвечает застройщик
Гарантия на новостройки по закону о долевом строительстве распространяется на инженерное и технологическое оборудование и конструктив здания.
Что входит в возможные поломки оборудования:
- сбой в работе или лопнувшие батареи
- лопнувшие водопроводные или канализационные трубы
- перепады напряжения в сети
- засоры (труб, мусоропроводов)
- поломки лифта
Какие проблемы могут возникнуть с конструктивом здания:
- грибок и плесень
- трещины фасадов, стен, потолков
- нестыковка швов
- дефекты, влияющие на функциональность стеклопакетов
- нарушенная геометрия пространства квартиры
Слабые места новостроек
Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.
Как правило, это выход из строя инженерного оборудования как в общедомовых зонах, так и внутри квартир. Сильнее всего страдает лифт, но как раз его поломки чаще всего бывают связаны не с браком, а с неправильной эксплуатацией из-за проведения жильцами дома массовых ремонтов. Далее по популярности — последствия усадки дома: расстыковки швов стена-потолок, стена-стена, трещины в покрытии потолка, дефекты напольных покрытий, промерзание оконных блоков. Эти проблемы, к сожалению, могут возникнуть у любых многоквартирных домов независимо от застройщика и технологии строительства.
Начало течения гарантийного срока на общее имущество МКД
Точка начала отсчета гарантийного срока на общее имущество МКД (составляющего не менее 5 лет) – это дата подписания первого акта приема-передачи помещения в МКД.
Подробное обоснование указанной позиции можно найти в следующих судебных актах.
|
Реквизиты судебного акта |
Суть позиции |
|
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5) по делу № А40-217303/2016 |
С момента подписания первого передаточного акта на любое помещение в доме возникает режим общей долевой собственности на имущество МКД (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). А поскольку не существует принципиальной разницы между правовыми режимами технологического и инженерного оборудования и иного общего имущества МКД, необходимо исходить из того, что в отношении иного общедомового имущества (стены, кровля, фасад, фундамент и пр.) гарантийный срок также начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства, составляя при этом 5 лет |
|
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2019 № 09АП-58182/2019 по делу № А40-318688/18 |
Гарантийный срок в отношении общего имущества МКД наступает со дня передачи участнику долевого строительства первого помещения в указанном доме, поскольку вместе с первым переданным жилым (нежилым) помещением (машино-местом) передается также общее имущество МКД. Поскольку гарантийный срок на общее имущество является единым, он должен исчисляться с даты начала эксплуатации здания участниками долевого строительства. Иное означало бы, что застройщик должен нести риск случайной гибели за имущество, переданное дольщикам, что противоречит законодательству о долевом строительстве и жилищному законодательству |
Слабые места новостроек
Самые частые претензии связаны с окнами, их неправильной установкой или низким качеством стеклопакетов — они промерзают, покрываются льдом, пропускают холодный воздух.
По мере усадки многоквартирных домов появляются жалобы на расхождение швов между стенами и перекрытиями, трещины в потолке, вспучивание напольных покрытий, появление на перегородках грибка и плесени. Несмотря на технический этаж между верхней квартирой и крышей, владельцы таких квартир иногда замечают протекание кровли.
Из инженерных систем и оборудования чаще всего страдают:
- Лифты. Застревают между этажами, выходят из строя, не поддаются управлению.
- Канализация. Засоряется при недостаточном уклоне труб, неправильно организованных стыках.
- Водопровод. Популярные проблемы — лопнувшие в период морозов трубы и недостаточное давление, когда на верхних этажах вода из крана бежит тонкой струйкой.
Нередко возникают проблемы с электричеством — перепады напряжения провоцируют поломку бытовой техники, электронных устройств. В некоторых новостройках надолго пропадает свет или оказываются нерабочими розетки.
Куда обращаться с претензией к застройщику
Если обнаруженные после сдачи дефекты находятся в границах квартиры, то обращаться нужно непосредственно к строительной компании — той, с которой был заключен договор. Если в местах общего пользования, то в управляющую компанию: сотрудник УК составит заявку на ремонт и направит её застройщику.
Важно помнить, что при наличии действующего застройщика управляющая компания не несёт ответственности за его недоработки. И в случае с гарантийным ремонтом находится на стороне жильцов.
Для самостоятельного обращения по гарантии придётся составить досудебную претензию. Документ заполняется в произвольной форме на листе А4. В нём нужно указать:
- Паспортные данные владельца квартиры, точный адрес жилья.
- Суть претензии — подробное описание обнаруженного дефекта.
- Паспортные данные свидетелей. Достаточно пригласить соседа, сотрудника УК или члена правления ТСЖ. Каждый из них должен поставить подпись на документе.
- Заключение эксперта, если пришлось проводить экспертизу, и чек — если виновным окажется застройщик, он возместит эти расходы.
Бумагу стоит дополнить фото- и видеосвидетельствами. Видео больше подходит для фиксации протечек или факта продувания окон: например, можно заснять, как из трубы отопления бежит струйка воды или как шевелится шторка при закрытом окне.
С претензии нужно снять копию и вместе с подготовленным комплектом отнести в офис строительной компании. Там ответственный сотрудник должен зарегистрировать претензию, поставить на копии подпись и дату регистрации.
В законе не прописаны сроки, в течение которых строительная компания должна устранить недоработки. Поэтому в претензии нужно указать их самостоятельно — юристы рекомендуют выбирать из диапазона 30–45 дней.
Сроки гарантии на помещения, технологическое, инженерное оборудование и общедомовое имущество
Минимальные гарантийные сроки на помещения (5 лет), инженерное и технологическое оборудование (3 года) и даты, с которых ведется отсчет этих гарантийных сроков, прописаны в ч. 5, 5.1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. А вот гарантийный срок на общедомовое имущество, которое не относится к инженерному и технологическому оборудованию, здесь не указан.
Общедомовое имущество переходит в собственность дольщиков в силу ч. 5 ст. 16 Закона № 214-ФЗ, ст. 36 ЖК РФ. Его состав указывается в информации о проекте строительства (п. 8 ст. 21 Закона № 214-ФЗ). Функционально общедомовое имущество связано с помещениями МКД и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, представляет собой сложную и неделимую вещь и одновременно является принадлежностью главной вещи – совокупности всех помещений МКД (Постановления АС МО от 06.10.2016 № Ф05 – 5844/12, АС СЗО от 15.07.2016 № Ф07 – 4443/16). Следовательно, гарантийный срок на общедомовое имущество (за исключением технологического и инженерного оборудования) не может быть меньше, чем гарантийный срок на помещения МКД (5 лет).
Вот даты, с которых отсчитывается гарантийный срок на помещения и иное имущество МКД:
| Объект | Минимальный гарантийный срок | Дата, с которой отсчитывается гарантийный срок |
| Помещение (жилое или нежилое) | 5 лет | Дата подписания акта приема-передачи помещения |
| Технологическое и инженерное оборудование | 3 года | Дата подписания первого акта приема-передачи помещения в МКД |
| Общедомовое имущество, не относящееся к оборудованию | 5 лет | Дата подписания первого акта приема-передачи помещения в МКД |
Добровольное устранение застройщиком недостатков, выявленных по истечении 10 лет эксплуатации МКД
Какой резон застройщику устранять строительные дефекты добровольно?
Во-первых, если застройщик продолжает осуществлять строительную деятельность, то нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что привлечение внимания к проблеме конкретного дома со стороны СМИ, местной администрации, прокуратуры – это репутационные риски компании.
Во-вторых, определенные строительные недостатки могут привести не только к финансовым потерям, но и к уголовной ответственности. Например, обрушение кирпичной кладки стены (средний срок службы которой 125 лет, а минимальная продолжительность до капитального ремонта – 40 лет) может не только повредить какое-либо имущество, но и привести к травмам и даже смерти людей. Между тем, застройщик несет солидарную ответственность за вред жизни, здоровью, имуществу, причиненный вследствие недостатков работ по строительству (п. 11 ст. 60 Градостроительного кодекса РФ (эта норма работает при причинении внедоговорного вреда (т.е., не в рамках договоров подряда, долевого участия в строительстве и пр.), ст. 1064, 1082, 1095, 1096 ГК РФ).
Перечисленные аргументы позволили в нашем случае (описанном в начале статьи) убедить застройщика устранить недостатки стены несмотря на то, что изначально юристы компании-застройщика подготовили отказное письмо со ссылкой на истечение гарантийного срока на МКД.
Вот выдержка из претензии, направленной ТСЖ застройщику:
❝ Экспертизой, проведенной ООО «***», установлено, что причинами появления сквозной трещины в стене являются несоответствие выполненной конструкции пилона лоджии проектному решению, а также нарушение требований действующих строительных норм:
— между наружным облицовочным слоем кирпичной кладки и внутренним слоем отсутствуют какие-либо связи (проектом предусмотрено соединение наружной и внутренней частей стен базальтопластиковой арматурой БПА550 – 6‑2П);
— отсутствует перевязка кирпичной кладки наружного облицовочного слоя с внутренним слоем (отсутствуют тычковые ряды), что нарушает требование п. 7.17 СНиП 3.03.0 – 87 «Несущие и ограждающие конструкции»;
— арматурный пояс в конструкции пилона либо отсутствует, либо выполнен не на всю длину и толщину пилона.
Из заключения экспертизы следует, что выявленные недостатки являются существенными, так как влияют на прочность, устойчивость, несущую способность конструкций жилого дома и, соответственно, эксплуатационную пригодность дома.
Для приведения конструкций части пилона лоджии в работоспособное техническое состояние требуется выполнить ремонтно-восстановительные работы по закреплению наружных облицовочных кирпичных слоев путем установки анкеров.
Выявленные дефекты кирпичной кладки стены многоквартирного дома являются скрытыми и не могли быть обнаружены при приемке дома в эксплуатацию. Данные дефекты возникли не в результате неправильной эксплуатации здания, естественного износа здания или действий третьих лиц, а в результате несоблюдения строительных норм при проведении строительных работ на объекте, а также нарушения проектного решения застройщиком.
Согласно табл. 1 п. 4.3 ГОСТ 27751 – 2014 «Надежность строительных конструкций и оснований» примерный срок службы зданий жилищно-гражданского и производственного строительства в обычных условиях эксплуатации – не менее 50 лет. Исходя из характеристик жилого дома, приведенных в проектной документации, дом № ** по ул. *** имеет II группу капитальности. Средний срок эксплуатации таких зданий составляет 125 лет (приложение № 3 к Методике определения физического износа гражданских зданий, утвержденной Приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 № 404). Минимальная продолжительность эксплуатации кирпичной стены жилого здания до капитального ремонта должна составлять не менее 40 лет (Приложение № 3 ВСН 58 – 88 (р)).
В настоящее время стена, в которой из-за ненадлежащего выполнения застройщиком строительных работ образовалась сквозная трещина, создает угрозу жизни и здоровью людей, поскольку возможно обрушение наружной части стены, не имеющей никакой связи с несущей частью стены. В случае причинения вреда жизни и здоровью людей, имуществу физлиц и юрлиц, к застройщику, выполнившему строительство с отступлением от проекта и требований строительных норм и правил, могут быть предъявлены требования о возмещении вреда (ст. 60 Градостроительного кодекса РФ).
На основании ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ, п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, п. 6 ст. 19 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300 – 1 «О защите прав потребителей» прошу Вас выполнить ремонтно-восстановительные работы, предусмотренные техническим заключением ООО «***».
Виды гарантийных обязательств
В вопросе устранения недоработок в жилых строениях важно определять, на что конкретно распространяется гарантия застройщика и какие моменты входят в его полномочия. Существует два правила, относительно вопроса ответственности. К ним относятся:
- Строительная компания отвечает только за дефекты капитального характера.
- После сдачи объекта в эксплуатацию, поддержанием внутреннего состояния объекта в удовлетворительном состоянии, занимается управляющая компания.
Гарантийное ручательство застройщика условно разделяется на два вида.
По договорам (долевого участия, паевого участия, договора-купли продажи)
При определении взаимоотношений между строителем и будущим жильцом заключается письменное соглашение, которое регламентирует права сторон, а также их обязанности. Договор долевого участия имеет отличия от соглашения паевого участия и купчей на квартиру, но к гарантийному обязательству девелопера перед собственником жилья это не имеет отношение.
В редакции договора прописываются общие требования закона о вопросе гарантии на объект, где градостроительные нормы и технический регламент имеют решающее значение. Механизм реализации этих пунктов следующий:
- При сдаче объекта владельцем производится осмотр на предмет обнаружения изъянов;
- Девелопером составляется передаточный акт;
- В случае отсутствия претензий со стороны собственника жилья, акт подписывается;
Что делать, если застройщик не принял меры?
Если после комиссионного обследования и подписания акта выявленных недостатков девелопер ничего не предпринял, то по результатам проведенной строительно-технической экспертизы вы можете подать на него иск в суд. Обратите внимание, что при составлении письменного ходатайства необходимо ссылаться на статью 7 Закона об участии в долевом строительстве. В ней сказано, что:
- За нарушение сроков устранения дефектов, которые появились по вине застройщика и сделали объект непригодным для проживания, он должен выплатить дольщику неустойку за каждый день просрочки в размере 1% стоимости квартиры.
- Если неисправность не является основанием для признания помещения непригодным для проживания, то строительная компания выплачивает эту же сумму, но единоразово.
Гарантийные сроки в строительстве
Независимо от того, законом или договором установлен гарантийный срок на результат строительных работ, положения Гражданского кодекса РФ предусматривают в определенных случаях освобождение подрядчика от ответственности перед заказчиком-застройщиком за недостатки/дефекты, выявленные в пределах гарантийного срока. В пункте 2 ст. 755 ГК РФ указаны основания освобождения от ответственности, в частности если недостатки возникли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильной инструкции по его эксплуатации, разработанной самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами. При этом обязанность доказывания своей невиновности возложена на подрядчика, а доказательствами будут являться результаты экспертизы, проведенной организацией, имеющей соответствующую лицензию.
Что значит гарантия на квартиру в новостройке
Согласно ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…», застройщики обязаны передавать дольщикам, заключившим ДДУ, квартиры, качество которых отвечает требованиям ДДУ, техническим и строительным нормативам, проектам и иным требованиям закона.
Закон обязывает строительные компании давать гарантию на возведенные ими постройки. Если дольщик выявит несоответствия с указанными нормативами, нарушения условий ДДУ, недостатки, недоделки и дефекты, качественно ухудшающие объект, он вправе предъявить застройщику одно из требований:
- устранить дефекты в адекватные сроки;
- пропорционально снизить цену на жилье;
- возместить расходы на самостоятельно проведенное устранение дефектов объекта.
Обязанности СК по устранению возникших по его вине проблем действуют в течение определенного законом гарантийного срока. Согласно п. п. 5, 5.1 ст. 7 ФЗ № 214, такой срок должен составлять:
Вас консультируют лучшие квалифицированные юристы
Бесплатно: Наши адвокаты оказывают бесплатную первичную консультацию по любым юридическим вопросам. 90% процентов дел решаются одной бесплатной консультацией.
Круглосуточно: по недвижимости в онлайн-чате, либо воспользуйтесь формами на сайте
- не менее 5 лет, в отношении конструктивных элементов новостройки. Течение указанного срока стартует после составления акта приемки-передачи с конкретным дольщиком, то есть для каждого из них крайняя дата гарантийного срока будет отличаться;
- не менее 3 лет для систем коммуникаций и прочего оборудования. Течение этого срока стартует после подписания акта приемки-передачи первым жильцом.
Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика
Для понимания того, на что распространяется гарантия застройщика, изучим седьмую статью 214-ФЗ. В пункте первом ясно говорится об обязанности застройщика передать объект (квартиру) дольщику, и качество этого объекта должно соответствовать не только прописанным в договоре долевого участия пунктам, но и прочим техническим регламентам и градостроительным нормам.
Закон № 214 защищает дольщиков, заключивших с застройщиком договор долевого участия.
Поэтому если вы планируете покупку по векселям, паям или иным формам, то задумайтесь дважды. Ведь в этом случае претензия застройщику по многоквартирному дому будет регулироваться именно ГК РФ, без помощи со стороны профильного федерального закона. Смотрите . И даже в этом случае нужно понимать, что каждая ситуация индивидуальна, и внимательно изучать судебную практику.