Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Досрочное расторжение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основания прекращения аренды земельного участка можно подразделить на общие основания прекращения права аренды недвижимого имущества, установленные гражданским законодательством, и на основания, которые дополнительно вводятся земельным законодательством применительно к аренде только земельных участков, — они перечислены в п. п. 2 и 2.1 комментируемой статьи.
Прокурор разъясняет — Прокуратура Оренбургской области
Основания признания договора аренды земельного участка недействительным
Договор аренды земельного участка, нарушающий требования закона или иного правового акта, недействителен в силу оспоримости или ничтожен в силу прямого указания закона (ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ).
К таким договорам применяются общие нормы о недействительности сделок, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, а также нормы Земельного кодекса Российской Федерации и иного федерального законодательства, нарушения которых также могут повлечь признание сделки недействительной и применение последствий недействительности или ничтожности сделки.
К договору аренды, как и иным гражданско-правовым договорам, могут быть применены нормы о ничтожности сделок, в частности, по ст. 169 ГК РФ (сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности), ст. 170 ГК РФ (по основаниям мнимости или притворности), ст.
171 ГК РФ (сделки, совершенной недееспособным гражданином), ст. 172 ГК РФ (сделки, совершенной лицом, не достигшим 14-летнего возраста), ст. 174.
1 ГК РФ (сделки, совершенной с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающим из закона, в частности, из законодательства о несостоятельности (банкротстве)).
Не исключена возможность оспаривания договора аренды земельного участка и в связи с нарушением принципов добросовестности по ст. 10 ГК РФ (злоупотребление правом).
- Выявление нарушений процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объектов уже после заключения договора аренды может повлечь недействительность договора.
- К аналогичным последствиям может привести ненадлежащее исполнение органами местного самоуправления обязанности по публичному информированию населения и заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении земельных участков.
- Отсутствие преимущественного права на заключение договора аренды без проведения торгов также влечет недействительность сделки.
Порядок расторжения договора аренды
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок – последний абзац статьи 619 ГК РФ
Другими словами, для досрочного расторжения договора аренды предусмотрен обязательный претензионный порядок.
Арбитражный процессуальный кодекс в части5 статьи 4 гласит, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка
В соответствии со статьей 125 АПК РФ, исковое заявление должно содержать сведения о соблюдении Истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором. А в соответствии со статьей 126 АПК РФ, к исковому заявлению прикладываются документы подтверждающие соблюдение претензионного или иного досудебного порядка.
Более того, если Истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с Ответчиком, Арбитражный суд оставляет такое исковое заявление без рассмотрения.
Все вышесказанное призвано обратить внимание читателя на обязательность соблюдения претензионного порядка при подаче искового заявления о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.
Как прекращается в одностороннем порядке?
Если договориться на общих условиях не получается, т.е. на претензии вам не отвечают в течение 30-ти дней, или же отвергают все законные основания для расторжения договора, то единственным выходом будет обращаться в суд и ликвидировать соглашение в одностороннем порядке. Для этого нужно составить исковое заявление и передать его в районный суд по адресу земельного участка.
Внимание! Сбор доказательств для подтверждения своей правоты – это обязанность истца. Прежде, чем заниматься этим, лучше нанять опытного юриста, который поможет правильно составить заявление и собрать все документы.
В том случае, если суд удовлетворит иск, сторонам конфликта выдадут выписку с постановлением, по которому договор утратит силу через десять дней с момента принятия судебного решения. За этот срок решение можно обжаловать и возбудить новый иск.
Порядок расторжения договора в суде
Споры, связанные с расторжением договора аренды, относятся к категории, предусматривающих обязательный досудебный порядок разрешения конфликта сторон. Прежде чем обратиться в суд, инициатор обязан уведомить о своих намерениях оппонента. Сделать это нужно в письменной форме посредством вручения уведомления с прописанным в нем основанием прекращения сделки.
В ответ на полученное извещение вторая сторона вправе отказаться от внесудебного решения спора либо согласиться на требования инициатора. В последнем случае стороны подписывают соглашение. Если оппонент не согласен или проигнорировал врученное уведомление, инициатор может обратиться в суд. На размышление в данном случае отводится месяц.
В зависимости от статуса сторон иск рассматривается:
- арбитражным судом, если стороны — юридические лица;
- районным или городским судом, если спор возник между гражданами.
При этом выбор судебной инстанции осуществляется по месту нахождения земельного участка.
К заявлению, содержащему данные сторон, существенные обстоятельства дела, причину обращения в суд, а также ссылки на нормы действующего законодательства и суть требований истца, необходимо приобщить пакет документов приложения. Обязательными в данном случае будут:
- документ, удостоверяющий личность физического лица или статус юридического лица;
- договор аренды;
- уведомление с отметкой о вручении ответчику;
- квитанция об уплате пошлины.
Последняя согласно НК РФ уплачивается в размере 300 рублей, если иск подается гражданином и 6000 рублей, если истец — организация.
В уведомлении указывается требование отправителя (например, внести установленную договором арендную плату в течение 15 дней после получения документа) и его желание досрочно расторгнуть договор при неисполнении указанного обязательства в одностороннем порядке или обратиться в суд за защитой своих интересов и взысканием неустойки. Также желательно потребовать от другой стороны предоставить письменный ответ на претензию в разумные сроки.
Сроки расторжения договора после получения документа прописываются непосредственно в самом уведомлении. Единственное требование к указанным временным рамкам – они должны быть разумными и возможными для исполнения второй стороной. Например, нельзя потребовать построить дом на участке в течение 10 дней.
Аренда земельного пая
Пай – это не участок в общем понимании. Этот термин применяется для определения права на долю в коллективной собственности. Эту долю можно выделить из общей собственности в объеме, пропорциональном установленному размеру земельного пая.
Примерно по тому же принципу работали колхозы и совхозы в СССР. Например, члены, имеющие земельный пай, вправе получить часть собранного урожая в соответствии с собственной долей в общем имуществе.
Владельцы земельного пая не знают, на какую конкретно часть надела они вправе рассчитывать. Однако собственник, как уже говорилось выше, вправе установить четкие границы и выделить участок для дальнейшего распоряжения.
Чтобы разумно использовать сельскохозяйственную землю, требуется наличие специализированной техники и определенной квалификации. По этой причине зачастую обширные участки земли простаивают, ведь крайне мало собственников земельных паев, обладающих требуемыми ресурсами.
В таких условиях вполне рационально передать земельный пай в аренду. Этот способ имеет выгоду и для арендатора – оформить участок в аренду проще и быстрее, чем приобретать ее в собственность.
Предметом арендных отношений может быть только выделенный земельный пай. Чтобы осуществить выделение из общей собственности потребуется обратиться в управление коллективного хозяйства и написать заявление о начале процедуры межевания с целью определения конкретной части земли. Для правомерности процедуры нужно уведомить остальных дольщиков о проводимых мероприятиях.
Расторжение договора аренды земли в связи со сменой собственника
Порядок действий сторон в случае смены собственника участка, а также в случае смерти арендатора регламентирован нормами ст. 617 ГК РФ. Согласно п. 1 данной статьи переход права собственности на арендованный участок к другому лицу не является основанием для прекращения договора. То есть действующий договор аренды будет обременением для нового собственника.
Аналогичным образом разрешается ситуация и с арендатором в случае его смерти. Соответственно, права аренды перейдут к его наследникам, если только в договоре не прописано иное либо заключение сделки не было обусловлено личными качествами арендатора.
Таким образом, договор аренды земли может быть расторгнут по различным основаниям, предусмотренным как законом, так и договором. Наиболее простой способ расторжения сделки — взаимное волеизъявление сторон, которое оформляется в форме письменного соглашения. С отдельными субъектами арендных отношений (в частности, с муниципальными или государственными органами) договор аренды земли может быть расторгнут и по дополнительным основаниям, предусмотренным пп. 2–4 ст. 46 ЗК РФ.
Еще больше материалов по теме — в рубрике «Договор».
Расторжение договора аренды земли сельхозназначения
Согласно положениям нормативно-правовых актов Российской Федерации, расторжение арендного контракта на земельный участок, который предназначен для сельхозназначения, возможно только в том случае, если все работы на представленной земле окончены.
После того, как работы на обозначенной территории земли были завершены, участники договорных отношений имеют право прекратить дальнейшее сотрудничество. Процесс расторжения договора аренды в указанном случае не отличается от стандартной процедуры. Арендодатель и арендатор также могут заключить мирное соглашение, в котором указать все условия аннулирования документа. Помимо этого, инициатор также имеет право направить исковое заявление в судебную инстанцию, в котором обозначить желание прекратить действие договора аренды на земельный участок. Для того, чтобы обратиться в суд по данному вопросу, инициатор также, как и в стандартном случае, должен попытаться решить разногласие досудебным способом, направив другой стороне сделки письменное уведомление с просьбой разрешить вопрос мирным путем.
Как расторгнуть договор аренды земли в одностороннем порядке?
- Исходя из п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса РФ обществу нужно было при заключении договора обращать внимание на то, какие земли передаются, а не заявлять об этом через 4 года.
- Несмотря на тот факт, что договор содержит указание на передачу земель сельскохозяйственного назначения, конкретный вид использования (выращивание зерновых) указан не был.
- На основании договора общество может осуществить оросительные, осушительные и иные необходимые мелиоративные работы.
- Имеет значение и тот факт, что общество является профессиональным участником рынка сельскохозяйственных услуг и должно было проявить необходимую осмотрительность.
Если потребовалась досрочно расторгнуть или прекратить действие договора стороны, заключают дополнительное соглашение, повторяющее по форме основной договор. Очень важно чтобы он был оформлен надлежащим образом, так как это поможет избежать неоднозначной трактовки обязательств участников.
Процедура прекращения аренды участка в связи с истечением срока действия заключенного между сторонами договора или в связи с отказом от договора, заключенного на неопределенный срок
Согласно требованиям, установленным не столько земельным законодательством, сколько действующим Гражданским кодексом РФ, договор аренды должен быть заключен на срок оговоренный сторонами. Образец такого договора можно найти у любого юриста или в территориальном органе исполнительной власти, уполномоченном проводить регистрации соглашений с недвижимостью.
По результатам подобного соглашения арендатор и арендодатель обязательно должны вписать в текст заключаемого договора точный срок его действия.
В отдельных случаях, когда точный срок действия договора аренды не был установлен, он считается заключенным на неопределенный срок.
При заключении договора на неопределенный срок, точный срок действия аренды не устанавливается. Соответственно, любая сторона такой сделки имеет право в любой момент расторгнуть данные отношения.
Процедура прекращения аренды досрочно по требованию, поступившему от арендатора
В земельном и гражданском законодательств предусмотрен ряд случаев, когда расторжение договора аренды по инициативе арендатора допускается в досрочном порядке. К числу подобных случаев можно отнести ситуации, когда:
- Арендодатель не осуществляет предоставление арендованного имущества в пользование арендатору либо ставит всевозможные препятствия в пользовании арендуемым объектом недвижимости, что противоречит условиям договора.
- Имущество, передача которого была осуществлена арендодателем, имеет существенные недостатки, препятствующие его использованию. Причем важно, чтобы каждый такой недостаток не был оговорен сторонами перед заключением договора аренды, следовательно, арендатор не должен был знать об их существовании. Все нарушения объекта недвижимости должны были замечены только во время осмотра участка или непосредственно во время проверки земли перед заключением договора.
- Арендодатель не выполнил предусмотренной на законодательном уровне и в договоре обязанности своевременно проводить капитальный ремонт сдаваемого в аренду недвижимого имущества. Данное правило относится, в первую очередь, к помещениям и зданиям, расположенным на участке. Причем конкретные сроки проведения подобного ремонта должны быть предусмотрены в заключенном между сторонами договоре. Если по каким-либо причинам они в нем не прописаны, арендодатель должен проводить капитальный ремонт в разумные сроки.
- Имущество в силу определенных обстоятельств, никаким образом не зависящих от арендатора, окажется в состоянии, непригодном для его дальнейшего использования.
Помимо вышеперечисленных оснований, для расторжения договора аренды по инициативе арендатора досрочно по нормам, установленным земельным законодательством, также допускается наличие прочих оснований, которые в обязательном порядке должны быть прописаны в заключенном между сторонами договором аренды.
Расторжение договора аренды земли в суде
Если участники сделки не смогли прийти к общему мнению по поводу расторжения арендного контракта на земельный участок, то инициатор аннулирования договора аренды должен оформить исковое заявление, которое направляется в судебную инстанцию по месту регистрации земли.
Порядок действий инициатора расторжения в представленном случае:
Шаг 1. Для начала истцу следует правильно оформить исковое заявление и собрать пакет необходимой для расторжения документации;
Шаг 2. Далее, согласно требованиям законодательства Российской Федерации, заявитель при подаче иска должен оплатить государственную пошлину. Размер госпошлины равен следующим показателям:
- Для физических лиц сумма государственной пошлины составляет 2000 рублей;
- Для юридических лиц — 4000 рублей.
Расторжение договора аренды земли сельхозназначения
Согласно положениям нормативно-правовых актов Российской Федерации, расторжение арендного контракта на земельный участок, который предназначен для сельхозназначения, возможно только в том случае, если все работы на представленной земле окончены.
После того, как работы на обозначенной территории земли были завершены, участники договорных отношений имеют право прекратить дальнейшее сотрудничество. Процесс расторжения договора аренды в указанном случае не отличается от стандартной процедуры. Арендодатель и арендатор также могут заключить мирное соглашение, в котором указать все условия аннулирования документа. Помимо этого, инициатор также имеет право направить исковое заявление в судебную инстанцию, в котором обозначить желание прекратить действие договора аренды на земельный участок. Для того, чтобы обратиться в суд по данному вопросу, инициатор также, как и в стандартном случае, должен попытаться решить разногласие досудебным способом, направив другой стороне сделки письменное уведомление с просьбой разрешить вопрос мирным путем.
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Порядок расторжения договора в суде
Любые споры, касающиеся расторжения договора аренды, предполагают обязательный досудебный порядок разрешения конфликта. Перед тем, как обратиться в суд, инициатор должен уведомить оппонента о своих намерениях. Это следует сделать в письменной форме с помощью вручения уведомления. В нем надо прописать основания прекращения сделки.
Получив извещение, вторая сторона может или отказаться от внесудебного решения спора, или ответить согласием на предъявленные требования. В последнем случае стороны должны подписать соглашение. Если же оппонент не согласен или вообще проигнорировал врученное ему уведомление, то инициатор вправе обратиться в суд.
В зависимости от статуса сторон, иск подается:
- в арбитражный суд, если сторонами выступают юрлица;
- в районный или в городской суд, если спор возник между физлицами.
Выбор судебной инстанции, при этом, осуществляется по месту нахождения арендованного участка.
|
Что указать в заявлении |
|
|
1 |
Данные сторон. |
|
2 |
Существенные обстоятельства дела. |
|
3 |
Причину обращения в суд. |
|
4 |
Ссылки на нормы действующего законодательства. |
|
5 |
Суть требований. |